最新房地产分析报告。
在这篇“房地产分析报告”中我们看到了很多有用的提示和建议。行是知之始，知是行之成，对于职业人。越来越多人会去使用报告，报告与一般公文一样，其主要格式项目也包括标题、正文和落款三项内容。欢迎阅读，希望大家能够喜欢！
房地产分析报告 篇1
一、背景介绍
从20__年至今，房地产行业经历了萌芽、发展、壮大的规模态势，企业也从最初的混乱向平稳和有序迈进。据不完全统计，__市目前的房地产开发企业近千家，有项目企业预计300余个。单拿__为例，房地产企业已达428家，开发项目120余个，我们从税收这个角度就可以衡量出房地产业这几年的发展。20__年税收收入0.9亿，20__年截止11月份，已增到12亿，房地产行业已占地方税收收入50%以上。可以说，房地产行业已成为小店区支柱型产业，该行业的兴衰成败直接影响地方政府财政收支情况。
纵观200__年-20__年__市房地产走势，我们发现，在经历了“控制房价过快上涨”“抑制房价过快上涨”“遏制部分城市房价过快上涨”的过程中，__市的房价一直打着政府宏观调控政策的擦边球，受政策影响不大。在刚刚闭幕的十八届三中全会上，关于对财税体制的改革，集体土地使用权的变化，以及房地产税的开征及推广，这些政府宏观调控政策的实施都会对房价产生一定影响。
我们辩证地得出结论，对普通住宅的刚性需求稳中缓升，而对非普通住宅、商铺等高档住房或奢侈品房的价格将会下降。
二、影响房价的变动因素
土地费用：目前这是重要组成部分。政府是土地财政，财政中一大部分源于政府转让土地使用权的收入，也就是卖地，地价越高，土地成本越大，这部分成本都会转稼到消费者头上。随着改革力度加大，中央对财税体制的改革，土地财政的现象会逐步改善，那么关乎国计民生的普通住宅的供应将会增大，也就是说未来房地产市场的改革方向要从需求市场向供给市场转变，根据经济学中需求供给函数的变化，供给增多，则同样的均衡量下，均衡价格下降，因此这是对房价的重要影响因素。
税金及费用：20__年房地产企业的税负率7%左右，目前的税负率近13%。拿目前销售不错的首开房地产来说，当年的销售收入过1.2亿/80套，新增税负就要达到600万，平均每套房多承担税负7.5万，平均每平米房价增加535元。
房产税的开征现状：对从价的按房产的1.2%征收，从租按照12%，但对国家机关企事业单位以及军队的房产免税，对个人的非营业用房产免税。
三中全会对财税体制改革的方向要开征房产税，但对保障居民起码生活水平的用于个人居住的非营业用房产我们认为开征的可能性很小。那么税制改革就不会影响到普通住宅的房价，所以我们认为普通住宅会按照市场供求关系确定价格，从趋势来看应该是上升的。
对于非普通住宅，利润空间较大。我们做过调查，恒实平阳的房产销售收入70%来自于商铺及写字间，开盘时4万/平米，目前已升至6万/平米。随着房产税的开征，投资者会转向别的投资市场，导致市场上房屋供大于求房价会下跌。拿星河湾来说，开盘时一房难求2万/平米，到目前已降至1.8万/平米，该处房产代表了将来高端奢侈品房屋的价格走势。
建安成本、配套设施费、广告开发费用、开发商利润2、社会因素国民经济的发展水平体制改革的深化程度居民收入水平的变化政策导向社区环境选择地理位臵
其中，国民经济发展水平、居民收入水平，随着经济社会的发展，这两项都是逐年递增，这些因素会影响房地产市场的总体供求，特别是影响需求。通常来讲，一个地区的经济发展水平越高、经济增长越快、产业结构越合理、就业率、收入水平和投资水平越高，财政收入越多、金融形势越好，房地产市场需求就越大，房价总体水平也越高。反之，房价总体水平越低。从中国的情况来看，改革开放20多年后的今天与改革初相比，房价有了巨幅增长，就是源于全国的经济发展水平、居民收入水平等一系列经济因素方面的迅猛发展。
三、政府的调控政策
三中全会提出，要让市场在资源配臵中起决定性作用，那么政府的调控政策就是保障，不能主导，真正将资源推向市场，与国际接轨。体制改革的深化程度税制的设臵房地产税的开征规范性文件的出台
国五条细则中未提及征收二手房交易20%的个税问题。随着市国五条细则的出台，太原楼市开始趋于明朗化，接下来一段时间成交量可能会有所上升；但也有相关人士反映：市房管局对新建商品住房价格增幅高于城镇居民家庭人均可支配收入实际增幅的企业，加大了(销)预售证等相关证件的审评力度，这在一定程度上将导致部分有合法证件的房价正再一次涨价。
四、房地产公司如何确定未来的经营战略
一线城市由于经历了几轮调控的洗礼，开发商相对比较理性，通过降价来促进销售已经成为一种常态，那么就需要减少开发商的利润来降低房价，吸引消费者，达到销售目标。
对于二线城市来说，对于普通住宅的销售，如正规、知名房地产商，如首开等，房价缓中有升，对于高档房，如星河湾，房产商就要缩小自身利润空间以寻求更多的市场。
房地产分析报告 篇2
一、天津汉沽区房地产市场发展现状
今年1-6月,天津汉沽区房地产业实现税收5亿元,同比增长85%;房地产开发投资完成37.3亿元,其中住宅投资完成23亿元;商品房施工面积489.9万平方米,销售100万平方米。我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头,1-6月,房地产开发平均增速为42.2%,具体走势见图一。其中,住宅建设在房地产开发投资中的地位突出,占到房地产开发全部投资的62%;商业营业用房今年开发增速也持续走高,2-6月累计增速分别为:2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
二、天津汉沽区房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始,中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策,但年后,房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情,由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响,我区房价也呈持续走高的态势。自年开始,我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升,房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前,我区新建商品房均价已达5590元每平方米,同比上升20%;存量房均价已达5000元每平方米,同比上升47%。
三、宏观政策的调整对天津汉沽区房地产的影响
从短期看,宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响,从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成;同时,平抑房价政策的`出台导致市场观望气氛浓重,房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩,我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。但从长期看,宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素,达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的,有利于我区房地产市场的持续健康发展。
四、天津汉沽区房地产市场调研分析总结
总的来说,由于我区房地产市场发展基数相对较低,近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇,从长远来看,我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段,走向日趋成熟。
房地产分析报告 篇3
房地产市场分析报告：
房地产市场调查与分析工作的最终成果，是房地产市场分析报告。房地产市场分析报告应该结合市场分析的目的与用途，有针对性、有重点的撰写。市场分析报告通常由以下几部分内容组成。
（1）地区经济分析。该部分主要研究地区经济环境，通常分为两个部分：一是地区经济的基本趋势分析；二是地区基础产业和新兴战略产业的发展趋势分析。
（2）区位分析。该部分是开发地点多种用途比较分析，是为一块土地选择用途，即该地点的用途分析。
（3）市场概况分析。该部分是对地区房地产发展概况的分析，预测本地区房地产各类市场总的未来趋势，并把项目及其所在的专业市场放在整个地区经济中，考察它们的地位和状况，分析人口、公共政策、经济、法律是否支持该项目。
（4）市场供求分析。市场供求分析需要进行两个方面的分析，一是分析市场中各子市场的供需关系，求出各子市场的供需缺口；二是将供需缺口的子市场确定为目标子市场，具体求出目标子市场供需缺口量（即未满足的需求量）。
（5）项目竞争分析。该部分内容主要是将目标项目与其竞争项目进行对比分析，估计其市场占有率（市场份额）。
（6）营销建议。该部分是在竞争分析的基础上，通过SWOT分析，找出目标项目的竞争优势，提出强化目标项目竞争优势、弱化其劣势的措施，进行项目规划设计和产品功能定位。
（7）售价和租金预测。
（8）吸纳量计划预测。
（9）回报率预测。市场研究报告中也需要对目标项目的经济特性进行简要分析判断。
（10）敏感性分析。该部分要测定关键参数的敏感性，确定分析结果适用的范围，反映市场分析面对的不确定性。
房地产分析报告 篇4
流动资产比例很高，资产的变现能力较强，流动资产中现金比例也较高，说明短期偿债能力较强。在资产中存货的比例最大。资产总额增长说明万科还在不断扩大规模，库存现金也有所下降说明资产变现能力减弱。
万科拥有巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源。而存货的大量积存主要受国家地产调控政策的影响，也是房地产开发企业最大的风险因素。建议万科应近一步优化存货结构，适度控制好存货数量，并采取一定的促销手段，为企业筹措资金。
存货激增的同时，短期负债也出现大幅上升。持有的现金及现金等价物不断增加，保证了企业的支付能力。应付账款增加是由于工程量的增加。
一年内到期的非流动负债大幅上升，说明万科近期的还款压力很大。一般认为流动比率应在2：1以上，万科房地产的流动比率降低，说明其短期偿债能力降低。速动比率保持比较稳定，说明公司受房地产市场调控的影响较小。一般认为，资产负债率的适宜水平是40%～60%。资产负债率较高。股东权益比率较低，也说明公司偿债能力较差。
公司利息保障倍数下降，说明万科的长期偿债能力在减弱。由图可知最近几年万科销售收入和净利润快速稳定增长。尽管业绩增长势头强劲，20受国家政策调控的影响，盈利能力开始减弱，年销售增长率为41.5%，净利润增长率为31.2%,净利润增速小于销售收入。
同时2011年的销售毛利率为39.78%，比上年下降0.9个百分点;销售净利率为16.16%，比上年下降了1.27个百分点，主要因为市场景气度下滑，企业打折促销行为增加。净资产收益率和股本回报率逐渐上升，说明万科房地产获利能力升高，获得的利润较高。
的经营活动现金流入比增加了53%，可以说经营活动现金流入增长非常迅速，企业在经营活动中创造现金能力大大增强，经营活动现金流入作为企业主要资金来源，增强了企业自身“造血”功能，企业具有较强的偿债能力和支付能力，增强了风险抵抗能力，有利于企业稳定和可持续发展经营活动现金净流量减少的主要原因是购买商品、接受劳务支付的现金流量增加
20购买商品、接受劳务支付的现金流量比20增加了92%，但现金流入与年相比还是大幅增加的，现金流入比较充裕，总体看来，万科发展势头良好。
杜邦分析法，又称杜邦财务分析体系，简称杜邦体系，是利用各主要财务比率
指标间的内在联系，对企业财务状况及经济利益进行综合系统分析评价的方法。该体系以净资产收益率为龙头，以资产净利率和权益乘数为核心，重点揭示企业获利能力，资产投资收益能力及权益乘数对净资产收益率的影响，以及各相关指标间的相互影响作用关系。
(1)净资产收益率是一个综合性很强的与公司财务管理目标相关性最大的'指标，而净资产收益率由公司的销售净利率、总资产周转率和权益乘数所决定。从上面数据可以看出万科房地产的净资产收益率较高，而且从-的增幅较大，说明了企业的财务风险小。
(2)权益乘数主要受资产负债率影响。负债比率越大，权益乘数越高，说明企业有较高的负债程度，给企业带来较多地杠杆利益，同时也给企业带来了较多地风险。该公司权益乘数大，说明万科地产的负债程度较高，企业风险较大。
(3)销售净利率反映了企业利润总额与销售收入的关系，从这个意义上看提高销售净利率是提高企业盈利能力的关键所在。万科房地产的销售净利率在这两年间有所提升，说明了该企业的盈利能力有所提升。
房地产分析报告 篇5
万科集团股份有限公司成立于1984年5月,以房地产为核心业务,是中国大陆首批公开上市的企业之一。至6月30日止,公司总资产94.73亿元,净资产42.85亿元。
1988年12月,公司公开向社会发行股票2,800万股,集资人民币2,800万元,资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。
1991年6月,公司通过配售和定向发行新股2,836万股,集资人民币1.27亿元,公司开始跨地域发展。
1992年底,上海万科城市花园项目正式启动,大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务,万科开始进行业务调整。
1993年3月,本公司发行4,500万股B股,该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元,主要投资于房地产开发,房地产核心业务进一步突显。6月,公司增资配股募集资金人民币3.83亿元,主要投资于深圳住宅开发,推动公司房地产业务发展更上一个台阶。初,公司增资配股募集资金人民币6.25亿元,公司实力进一步增强。
公司于将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司,成为专一的房地产公司。
6月,万科发行可转换公司债券,募集资金15亿,进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。
公司于1988年介入房地产领域,1992年正式确定大众住宅开发为核心业务,截止20底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发,20上半年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州,目前万科业务已经扩展到15个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势,公司树立了住宅品牌,并获得良好的投资回报。
能否到期偿债是企业生存的根本问题,偿债能力是决定企业财务状况的重要因素之一。下面从短期和长期两个方面来分析万科的偿债能力。
1.流动比率是一个重要指标,近年来该指标呈波浪式变动趋势,流动比率降低源于短期借款的增加,的回款情况良好使其上升,降低0.58,但仍然高于同年行业0.539的平均水平。由于存货存在销售及压价的风险,且房地产行业存在存货比例高的特点,因此速动比率比流动比率更具有参考价值。07年万科经营规模扩大、项目储备增加的同时也使短期借款、应付账款等流动负债增加,因此指标在07年降低了0.28,08年销售情况向好,比率上升有所上升,09年再次低于同年行业平均值。究其原因,房地产企业在收到预售的楼款时只能计入流动负债中的预收账款,相应的存货尚不能结转,由于预售楼宇增加,09年流动负债中预收账款较去年增长3倍,万科实际的偿债能力因而得以提高,但反映在财务指标上,则流动负债增加,速动比率下降。以上两比率均处于行业中上游水平。再来关注反映经营成果偿还短期债务的能力的现金流动比率,其现金偿债能力较弱,但近年来呈上升趋势。07年房地产项目支出增多,比率为负,09年有所下降,但该年流动负债结构有所变化,流动负债中预收账款增长较多,但没有偿债压力。就本行业来说,万科短期偿债能力较好,且逐步提高,但应重视现金为王的原则,加强现金流的管理。
(1)资本资产结构分析。为保证长期债务的安全性,企业必须由有较为合理的资本结构。从图1、图2来看,资产中流动资产比重大,且大致呈上升趋势,高于行业平均比重;大部分流动资产由长期筹资而得,风险较小,属稳健型资本资产结构。
资产分析:资产中长期投资,无形资产和固定资产比重较小,波动幅度不大。在流动资产中,存货占据相当大的比重。预付账款、其他应收款随业务量增长而有所增长,同时货币资金量有所上升。原因是房地产行业特点:首先,企业会计制度规定,房地产企业在收到客户的预售房款后并不能将存货结转到主营业务成本,只能待客户入住和签订楼宇销售合同且主要风险转移时,才能确认收入并结转成本,因此,房地产企业往往有很大的存货余额;其次,对于写字楼项目,付款方式多为分期付款,所以写字楼的销售会给企业带来大量的应收账款。具体到万科,除了具有房地产业的特点以外,这也是其在近3年的战略扩张中不断增加储备的结果。近3年存货的结构质量有所提高,但应持续注意做好存货的管理和销售工作,提高资产质量。关于应收账款,由于其核心业务是商业住宅,所以应收账款在流动资产中比重不大且近两年来有所下降,可能是收款工作开展顺利。
负债结构分析:①流动负债结构:在借款中,短期借款占很大部分,但近年在资产中所占比重有所降低,说明其融资结构变化,对短期借款有所控制,且短期借款一般采用抵押或担保的方式取得,这是短期融资门槛提高的一个必然反应。应付账款比重上升主要由于业务规模的扩大,也可能是商业信誉增强使其可以延迟付款或者是可能是其资金周转出现问题,应引起重视。②长期负债结构:长期借款近年急剧上升,说明企业开始注重长期负债的融资方式,同时也可以看出近阶段万科对于资金需求的迫切。整体负债结构有从短期负债融资逐渐转向长期负债融资变化趋势。在长期偿债能力的分析中,资产负债率反映了债权人受保护的程度,是一项重要指标。万科近年来进行了规模较大的股权融资和债券融资,但仍保持着的稳健的资产负债率,为更大程度地利用财务杠杆提供了空间,这对房地产企业尤为重要。
(2)资金成本与现金债务总额比率。万科的融资成本呈上升趋势。主要原因是国家政策的变化,这将是未来行业发展的整体趋势。而现金债务总额比率反映了公司最大的付息能力,只要能按时付息就能借新债换旧债,维持债务能力。但万科用经营现金来偿还债务的能力不稳定。
综上所述,金融政策的变化,对融资渠道的拓展提出了更高的要求,土地政策的变化,也进一步增加了房地产企业的资金需求,信贷门槛上升、信贷空间收紧是必然趋势。企业面临资金紧张的压力和过度依赖银行信贷即以短期贷款为主的不确定风险,有效解决多渠道融资,改善负债结构成为新的挑战。
营运能力体现了企业运用资产的能力,资产运用效率高,则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力:
(1)存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性,控制失败会导致成本过度,作为万科的主要资产,存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大,存货规模增长速度大于其销售增长的速度,因此存货的周转率逐年下降若该指标过小,则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长,在业务量扩大时,存货量是充足货源的必要保证,且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降,在建开发产品比重大幅上升,存货结构更加合理。因此,存货周转率的波动幅度在正常范围,但仍应提高存货管理水平和资产利用效率,注重获取优质项目,加快项目的开发速度,提高资金利用效率,充分发挥规模效应,保持适度的增长速度。
(2)应收账款周转率。7年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升(见表),原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。
固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致,说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率,同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低,该指标(见下表)近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降,但其毛利率,应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小,万科要提高总资产周转率,必须改善存货的管理。
总的来说,万科的资产营运能力较强,尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀,堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多,存货管理效率下降较为明显,因此造成了总资产管理效率降低,管理层应关注存货的管理。
盈利能力关系投资者的回报,是债权人收回债权的根本保障,是企业至关重要的能力。
营业收入是企业营销能力的综合反映,是获利能力的基础,也是企业发展的根本。从下表可见,珠江三角洲及长江三角洲地区是其利润的主要来源。企业初步形成了以长江三角洲、珠江三角洲和环渤海地域为主,以其他区域经济中心城市为辅的“3+X”跨地域布局。以深圳和上海为核心的重点投资以及不断推进的二线城市扩张是保障业绩获得快速增长的主要因素。
期间费用是企业降低成本的能力,与技术水平,产品设计,规模经济和对成本的管理水平密切相关。在营业费用增长率有所降低的3年间,销售增速仍保持上升态势,除市场销售向好外,还反映了销售管理水平有很大的提高。由下表可见,管理费用的增长幅度不小,良好的管理关固然是企业发展的核心,但也应进行适度的控制。由于房地产业需要大量资金作后盾,银行借款利息大量资本化的同时也存在大量的银行存款。因此,万科在存在大量借款的情况下,其财务费用却为负数,管理层应注意提高资金利用效率。
主营业务利润率分析:由下表可见,06-09年销售毛利率逐渐增长。07年根据市场供需两旺,房价稳步上升的变化以及对未来市场土地资源稀缺性的预期,企业调高了部分项目的售价,项目毛利率明显增长。08年净资产收益率为近年来最高点,效益取得长足进步。其项目阶梯形的收入,具有稳定性和较强的抗风险能力,抹平了行业波动带来的影响。
利润构成分析:万科主营业务利润呈上升趋势,其中房地产业务为其主要来源,毛利率保持稳定的增长态势,而物业管理业务获利能力有待加强。2006年后净利润的增长在很大程度上靠营业利润的增长,同时投资收益的比重下降趋势明显。营业外收支净额的比重逐渐减少。
(1)资产报酬率和净资产报酬率。这两项指标呈上升趋势(见下表)。说明企业盈利能力不断提高。
(2)经营指数与每股现金流量。经营现金净流量与净利润的比率反映了企业收益的质量。下表显示该指标波动幅度较大,说明现金流缺乏稳定性,存在较大的风险。这种不确定性主要是由于增加存货所致,因此,万科应加强现金流的管理,降低市场风险,提高运作效率,保证业务开展的灵活度。例如,08年,加强对项目开发节奏的管理,加快销售,对不同的采用不同的租售策略,进一步消化现房库存,加快项目资金周转速度;09年贯彻“现金为王”的策略,调减全年开工和竣工计划,以减少现金支出,都取得了不错的效果。
每股收益07年的大幅下降是由于06年实行了10增10的股票股利政策,因此,实际股东的收益还是增长了。该指标一直保持较平稳的态势,在不断增资的情况下,仍能保持一定的每股收益,说明万科有较强的获利能力。09年行业平均每股现金流量为0.404。该指标偏低,主要是由于每年公积金转股使股本规模扩大,其次,反映了万科获取现金能力偏低。
通过以上分析可见,万科拥有较强的获利能力,且这种获利能力有很好的稳定性。在行业沧海桑田变化的十年,万科一直保持了很高的盈利水平,除了市场强大需求外,说明其拥有很高的管理水平和决策能力,另外,规范、均好的价值观也是其长盛不衰的秘诀。
企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展的过程中,既要考虑企业经营目标的实现和提高企业市场地位,又要保持企业在已领先的竞争领域和未来扩张的经营环境中始终保持持续的盈利增长和能力的提高,保证企业在相当长的时间内长盛不衰。
企业发展是指企业面对未来未知环境的适应,使企业得以进一步运行,实现企业目标。可持续发展是既要考虑当前发展的'需要,又要考虑未来发展的需要;不能以牺牲后期的利益为代价,来换取现在的发展,满足现在利益。同时可持续发展也包括面对不可预期的环境震荡,而持续保持发展趋势的一种发展观。
企业战略是企业如何运行的指导思想,它是对处于不断变化的竞争环境之中的企业的过去运行情况及未来运行情况的一种总体表述。
企业可持续发展战略主要有创新可持续发展战略、文化可持续发展战略、制度可持续发展战略、核心竞争力可持续发展战略、要素可持续发展战略。
所谓创新可持续发展战略,即企业可持续发展的核心是创新。企业的核心问题是有效益,有效益不仅要有体制上的保证,而且必须不断创新。只有不断创新的企业,才能保证其效益的持续性,也即企业的可持续发展。横向并购,是指生产或经营同一类产品的企业间的并购。
所谓文化可持续发展战略,即企业发展的核心是企业文化。企业面对纷繁变化的内外部环境,企业发展是靠企业文化的主导。
所谓制度可持续发展战略,是指企业获得可持续发展主要源于企业制度。
企业核心竞争力是指企业区别与企业而具有本企业特性的相对竞争能力。而企业核心竞争力可持续发展战略是指企业可持续发展主要是培育企业核心竞争力。
要素可持续发展战略认为企业发展取决于以下几种要素:人力、知识、信息、技术、领导、资金、营销。
房地产行业存在两个根本特点:首先,住宅兼有社会和投资属性,是生活必需品和改善生活质量的重要元素,也投资获利的载体。其次,中国正处于城市化进程中,居民的购买力稳步增长,住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。鉴于房地产业在国民经济中的重要地位,政府的调控是行业发展中不可忽视的一个重要因素,但它的出发点是防范市场波动带来的风险。房地产规范政策的相继出台、消费者品牌意识的不断强化,将有助于行业优胜劣汰正常机制的运行。因此,商品住宅市场在未来十年仍将是中国最具潜力和发展空间的行业之一。对于透明度高、获得投资者信赖,拥有管理、团队、产品、融资优势的万科来说,国内市场的发展前景是良好的。
而从金融市场和消费者偏好两个角度来看,行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势提供了广阔的空间和巨大机会的同时,也蕴涵着挑战。挑战之一在于行业国际化加速,房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内地的步伐,其资金实力、国际融资能力都远高国内企业平均水平。更重要的是,行业竞争最终将是核心技术的竞争,目前日本最优秀的住宅开发商,拥有数千项专利,而万科尽管走在国内前列,但其已经获得和正在申请的专利合计也只有几十件。挑战之二,目前国内住宅开发的粗放模式,已经无法适应未来可持续发展的需求,工厂化比率远远低于发达国家水平,产品建造精度低,行业现有的生产和运作模式要进行改革。而万科正在这些方面努力的改进,相信它在明天的赛场上会有上佳的表现。
三、.万科存在的问题以及建议
1.资金需求的压力日益增大。
2.现金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意,而现金如同一个企业的血液,缺少现金流会使一个蓬勃发展的企业陷入瘫痪。
3.存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量,这既是未来发展的保障,又是万科风险的主要来源。
1.为了满足未来的资金需求,建议万科继续加快销售,增加经营活动现金流入,充分运用财务杠杆,积极寻找战略合作机会,并进一步开拓融资渠道。而规模扩张带来的风险控制又将对万科的专业能力和组织能力提出新的要求。
2.万科集团在看到企业优秀的盈利能力的同时,也提醒高度重视现金的管理。
3.万科拥有数额巨大的存货量,这既是未来发展的保障,又是万科风险的主要来源,从目前万科管理现状来看,建议进一步优化存货结构,适度控制存货数量。
房地产分析报告 篇6
从宏观经济上看，中国人均GDP超过7000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。
国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。
目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。
流动资产：
货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49
应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49
预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08
其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24
存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07
流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37
非流动资产：
可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00
长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29
投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79
固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93
无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52
商誉 201,689,835.80 201,689,835.80
长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03
递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42
其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00
非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00
资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流动负债：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50
交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27
应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22
应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97
预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61
应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37
应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24
应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74
其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94
一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23
流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09
非流动负债：
长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26
预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15
其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06
递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71
非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18
负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
所有者权益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00
资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82
盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39
未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77
外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32
归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30
少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80
所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
流动资产：
货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 -7,926,132,260.26 -15.16 -2.09
应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 1,192,421,257.88 63.21 0.31
预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 -4,719,946,832.47 -14.14 -1.25
其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 14,757,395,405.17 73.57 3.90
存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 75,969,110,293.92 29.77 20.06
流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 79,272,847,864.24 21.85 20.93
非流动资产：
可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00 2,461,422,267.93 51,671.47 0.65
长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 3,597,179,244.05 51.09 0.95
投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 9,335,247,928.51 393.03 2.46
固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 517,510,661.14 32.10 0.14
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 -137,452,048.83 -13.08 -0.04
无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52 3,227,283.60 0.76 0.00
商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.00 0.00 0.00
长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03 21,193,853.18 50.08 0.01
递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 470,404,147.53 15.40 0.12
其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00 4,862,127,213.82 2,225.31 1.28
非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 21,130,860,550.93 131.84 5.58
资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
流动负债：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 -4,829,885,609.36 -48.63 -1.28
交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27 -14,074,031.25 -54.63 0.00
应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 9,806,768,511.15 197.04 2.59
应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 19,097,463,421.81 42.57 5.04
预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 24,494,093,905.74 18.69 6.47
应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 273,925,492.34 12.58 0.07
应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 62,616,319.35 1.39 0.02
应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 -358,444,376.94 -55.17 -0.09
其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 18,658,969,500.32 51.77 4.93
一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 1,896,832,365.67 7.40 0.50
流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 69,088,265,498.83 26.59 18.24
非流动负债：
长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 647,058,053.82 1.80 0.17
应付债券 7,398,391,932.47 7,398,391,932.47 1.95
预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15 2,584,554.00 5.84 0.00
其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06 -12,722,964.21 -81.15 0.00
递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71 -61,097,070.27 -8.33 -0.02
非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 8,014,214,505.81 21.76 2.12
负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 77,102,480,004.64 25.99 20.35
所有者权益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 19,415,801.00 0.18 0.01
资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 -151,637,734.25 -1.75 -0.04
盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 3,118,358,337.85 18.32 0.82
未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 10,018,790,297.31 37.54 2.64
外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32 65,502,712.49 14.85 0.02
归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 13,070,429,414.40 20.48 3.45
少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 10,230,798,996.13 55.87 2.70
所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 23,301,228,410.53 28.37 6.15
负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100,403,708,415.17 26.51 26.51
表2-2分析：
该公司总资产本期增加100403708415.17元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现：
(1)流动资产本期增加79272847864.24元，增长的幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%。非流动资产本期增加了21130860550.93元，增长的幅度为131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，两者合计使得总资产增加了100403708415.17元，增长幅度为26.51%。
(2)本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：一、存货的大幅度增长。存货本期增加75969110273.92元，增长幅度为29.77%，对总资产的影响为20.06%。从数据中显示，万科地产20存货方面在建开发产品1886.8亿元，占比56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。二、其他应收款的增加。其他应收款本期增加了14757395405.17元，变动幅度为73.57%对总资产的影响为3.90%，根据资料可知公司的合作方往来增加，导致其他应收款的增加。三、货币资金的减少。货币资金本期减少了7926132260.26元，减少幅度为15.16%，对总额的影响为-2.09%。资料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。
由表2-2可知，该公司权益总额较之上年同期增长100403708415.17元，增加幅度为26.51%，说明万科地产2014年权益总额有较大幅度的增长。
项目 2014年 年 2014年(%) 2013年(%) 变动情况(%)
流动资产：
货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 9.26 13.80 -4.55
应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.64 0.50 0.14
预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 5.98 8.81 -2.83
其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.27 5.30 1.97
存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 69.10 67.36 1.74
流动资产合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 92.25 95.77 -3.52
非流动资产：
可供出售金融资产 2,466,185,867.93 4,763,600.00 0.51 0.00 0.51
长期股权投资 10,637,485,708.34 7,040,306,464.29 2.22 1.86 0.36
投资性房地产 11,710,476,284.30 2,375,228,355.79 2.44 0.63 1.82
固定资产 2,129,767,863.36 1,612,257,202.22 0.44 0.43 0.02
在建工程 913,666,777.10 1,051,118,825.93 0.19 0.28 -0.09
无形资产 430,074,183.12 426,846,899.52 0.09 0.11 -0.02
商誉 201,689,835.80 201,689,835.80 0.04 0.05 -0.01
长期待摊费用 63,510,505.21 42,316,652.03 0.01 0.01 0.00
递延所得税资产 3,525,262,051.95 3,054,857,904.42 0.74 0.81 -0.07
其他非流动资产 5,080,619,213.82 218,492,000.00 1.06 0.06 1.00
非流动资产合计： 37,158,738,290.93 16,027,877,740.00 7.75 4.23 3.52
资产总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00
流动负债：
短期借款 5,102,514,631.14 9,932,400,240.50 1.06 2.62 -1.56
交易性金融负债 11,686,986.02 25,761,017.27 0.00 0.01 0.00
应付票据 14,783,899,946.37 4,977,131,435.22 3.09 1.31 1.77
应付账款 63,958,459,138.78 44,860,995,716.97 13.35 11.84 1.50
预收款项 155,518,071,436.35 131,023,977,530.61 32.45 34.59 -2.14
应付职工薪酬 2,451,674,436.71 2,177,748,944.37 0.51 0.57 -0.06
应交税费 4,578,205,233.59 4,515,588,914.24 0.96 1.19 -0.24
应付利息 291,243,561.80 649,687,938.74 0.06 0.17 -0.11
其他应付款 54,704,285,269.26 36,045,315,768.94 11.42 9.52 1.90
一年内到期的非流动负债 27,521,791,569.90 25,624,959,204.23 5.74 6.76 -1.02
流动负债合计 328,921,832,209.92 259,833,566,711.09 68.64 68.59 0.05
非流动负债：
长期借款 36,683,128,420.08 36,036,070,366.26 7.65 9.51 -1.86
应付债券 7,398,391,932.47 1.54 0.00 1.54
预计负债 46,876,821.15 44,292,267.15 0.01 0.01 0.00
其他非流动负债 2,955,020.85 15,677,985.06 0.00 0.00 0.00
递延所得税负债 672,715,687.44 733,812,757.71 0.14 0.19 -0.05
非流动负债合计 44,844,067,881.99 36,829,853,376.18 9.36 9.72 -0.36
负债合计 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27 78.00 78.32 -0.32
所有者者益：
股本 11,014,968,919.00 10,995,553,118.00 2.30 2.90 -0.60
资本公积 8,532,222,933.57 8,683,860,667.82 1.78 2.29 -0.51
盈余公积 20,135,409,720.24 17,017,051,382.39 4.20 4.49 -0.29
未分配利润 36,706,888,864.08 26,688,098,566.77 7.66 7.05 0.61
外币报表折算差额 506,492,902.81 440,990,190.32 0.11 0.12 -0.01
归属于母公司所有者权益 76,895,983,339.70 63,825,553,925.30 16.05 16.85 -0.80
少数股东权益 28,543,440,058.93 18,312,641,062.80 5.96 4.83 1.12
所有者权益合计 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10 22.00 21.68 0.32
负债及所有者权益总计 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37 100.00 100.00 0.00
表2-3分析：
从静态方面分析，该公司本期流动资产比重高达92.25%，非流动资产比重仅为7.75%。根据该公司的资产结构，可以认为该公司资产的流动性较强，资产风险较小。
从动态方面分析，本期该公司流动资产比重下降了3.52%，而非流动资产上升了3.52%，结合各资产项目的结构变动情况来看，除了货币资金的比重下降了4.55%和预付账款下降了2.83%外，其他项目变化幅度不是很大，说明该公司的资产结构相对比较稳定。
从资本结构看，该公司股东权益比重为22%，负债比重为78%，资产负债率还是挺高的，但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。从动态方面看来，该公司股东权益比重上升了0.32%，负债比重下降了0.32%，各项目变动幅度不大，表明公司资本结构还是比较稳定的。
货币资金 44,365,409,795.23 52,291,542,055.49 10.04 14.41 -4.38
应收账款 3,078,969,781.37 1,886,548,523.49 0.70 0.52 0.18
预付账款 28,653,665,102.61 33,373,611,935.08 6.48 9.20 -2.72
其他应收款 34,815,317,241.41 20,057,921,836.24 7.88 5.53 2.35
存货 331,133,223,278.99 255,164,112,985.07 74.91 70.34 4.57
合计 442,046,585,199.61 362,773,737,335.37 100.00 100.00 0.00
计算表明，该公司流动资产的主要构成为货币资金、存货，其中，存货占比超过60%，占流动资产很大一部分，由于存货的流动性相对较弱，会影响企业迅速偿还债务的能力。
报告期 2014/12/31 2013/12/31 增减额 增减(%)
一、营业收入135,418,791,080.35 103,116,245,136.42 32302545943.93 31.33%
减：营业成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00 27376036414.81 41.85%
营业税金及附加 11,544,998,138.82 10,916,297,537.10 628700601.72 5.76%
销售费用 3,864,713,570.44 3,056,377,656.90 808335913.54 26.45%
管理费用 3,002,837,563.15 2,780,308,041.10 222529522.05 8.00%
财务费用 891,715,053.49 764,757,191.68 126957861.81 16.60%
资产减值损失 60,153,366.60 83,818,288.19 -23664921.59 -28.23%
加：公允价值变动收益(损失以“-”号填列) -572,042.22 -8,719,233.08 8147190.86 93.44%
投资收益(损失以“-”号填列) 1,005,187,804.32 928,687,953.69 76499850.63 8.24%
其中：对联营企业和合并企业的投资收益 999,397,870.95 889,787,588.26 109610282.69 12.32%
二、营业利润(亏损以“-”号填列) 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06 3248297593.08 15.46%
加：营业外收入 118,969,557.11 144,645,173.12 -25675616.01 -17.75%
减：营业外支出 89,296,694.95 87,500,829.07 1795865.88 2.05%
其中：非流动资产处置损失 6,820,073.10 6,068,873.87 751199.23 12.38%
三、利润总额(净亏损以“-”号填列) 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11 3220826111.19 15.29%【547118.com 精选范文网】
减：所得税费用 45 5,993,461,378.06 5,407,596,715.05
四、净利润18,297,549,871.24 15,662,588,423.06 2634961448.18 16.82%
(1)该公司资产负债表货币资金项目年末比年初减少79.26亿元，剔除包含于年末及年初货币资金项目当中的使用受限制资金的影响，本年现金及现金等价物共增加8,116,074,778.35元。其中，经营活动产生净现金流量1,923,868,889.89元;投资活动产生净现金流量7,954,417,194.85元;筹资活动产生净现金流量2,057,645,577.99元。
(2)该公司本年经营活动净现金流量产生的主要原因是销售商品、提供劳务收到现金153,437,067,361.89元，购买商品、接受劳务支付现金128,656,952,761.00元。
(3)投资果冻现金流量主要是由于投资支付的现金构成。万科集团2013年用于投资活动的现金流量净额是7,954,417,194.85元，主要用于支付投资现金。
(4)筹资活动净现金流量的增加主要来自于取得借款收到的现金和偿还债务支付的现金。取得借款收到的现金44,467,771,166.47元;偿还债务支付的现金48,430,256,803.17元。
现金比率(%) 18.79% 13.46%
(1)流动比率：
2013年流动比率 = 130,742,700 / 91,383,800 =1.43
2014年流动比率 = 169,795,500 / 127,242,300 =1.33
(2)速动比率：
2013年速动比率 = (130,742,700 94,293,400 ) / 91,383,800 = 0.39
2014年速动比率 = (169,795,500 127,087,600 ) / 127,242,300 = 0.33
(3)现金比率：
2013年现金比率 = 17,166,550 / 91,383,800*100% = 18.79%
2014年现金比率 = 17,129,130 / 127,242,300*100% = 13.46%
从表3-1 可以看出，万科企业的流动比率和速动比率整体较平稳，流动比率基本保持在1.3-1.5之间起伏波动，而速动比率则基本保持在0.3-0.4之间起伏，没有太大波动变化，由此可以看出，万科企业的短期偿债能力在总体上趋于稳定。
(1)资产负债率：
2013年年末资产负债率 = 107,468,000 / 136,741,400 *100%= 78.6%
2014年年末资产负债率 = 141,798,100 / 179,047,900 *100%= 79.1%
(2) 股东权益比率：
2013年股东权益比率 = 1-78.6% = 21.4%
2014年股东权益比率 = 1-79.1% = 20.9%
(3) 产权比率：
2013年年末产权比率 = 107,468,000 / 29,273,380*100% = 367.1185%
2014年年末产权比率 = 141,798,100 / 37,249,740 *100%= 380.6686%
(4) 已获利息倍数：
2013年年末已获利息倍数 = (2,107,020 + 76,475.70 ) / 76,475.70 = 28.55
2014年年末已获利息倍数 = (2,429,100 + 89,171.50 ) / 89,171.50 = 28.24
据表3-2显示 万科的资产负债率总体发展趋势较平稳，没有要大波动，说明企业运营较稳定，一般认为资产负债率不应高于50%，而万科的资产负债率则达到78%-79%，这跟它自身的经营销售模式，和企业运营管理有关，风险较大，建议企业完善企业资金结构，多元化发展。
由表3-7的数据可知，总资产周转率非常平稳，流动资产周转率较增长显著，这说明万科地产的资产运营水平比较高。应存货周转率和固定资产周转率稳定的小幅度增长，这显示出万科地产应库存管理的压力比较小，固定资产的利用率比较高。而应收账款周转率较20有所下降，说明，应收账款的回收速度有所下降，应引起管理人员的重视。
资本经营盈利能力，是指企业的所有者通过投入资本经营而取得利润的能力。
反映资本经营盈利能力的基本指标是净资产收益率，即企业本期净利润与净资产的比率。
平均总资产① 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
平均净资产② 105,439,423,398.63 82,138,194,988.10
负债 373,765,900,091.91 296,663,420,087.27
利息支出③ 891,715,053.49 764,757,191.68
利润总额 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
息税前利润 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79
净利润 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06
根据表 的资料对万科的资本经营盈利能力进行分析如下：
分析对象=17.27%-19.21%=-1.94%
总资产报酬率变动的影响为：
17.48%-19.21%=-1.73%
负债利息率变动的影响为：
17.54%-17.48%=0.06%
资本结构变动的影响为：
17.27%-17.54%=-0.27%
综上，万科2013年资本经营盈利能力和2012年相比有所降低。
营业收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42
利润总额 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68
息税前利润 25,182,762,302.79 21,834,942,329.79
平均总资产 479,205,323,490.54 378,801,615,075.37
2014年总资产报酬率：0.2825 *18.60% =5.26%
根据表4-9中的资料,可分析确定总资产周转率和销售息税前利润率变动对总资产报酬率的影响。
总资产周转率变动的影响=(0.2825-0.2722)*21.18%=0.22%
销售息税前利润率的影响=(18.60%-21.18%)*0.2825=-0.72%
综上，万科本年全部资产报酬率比上年降低了0.50%，变动不大，其中总资产周转率的提高，使资产报酬率提高0.22%;销售息税前利润率的降低使资产报酬率降低了0.72%。
营业收入 135,418,791,080.35 103,116,245,136.42
营业成本 92,797,650,762.81 65,421,614,348.00
营业利润 24,261,338,387.14 21,013,040,794.06
利润总额 24,291,011,249.30 21,070,185,138.11
净利润 18,297,549,871.24 15,662,588,423.06
利息支出 891,715,053.49 764,757,191.68
息税前利润 25,182,726,302.79 21,834,942,329.79
总收入 136,542,948,441.78 104,189,578,263.23
=*100%=17.92%
营业收入毛利率=(135,418,791,080.35-92,797,650,762.81)/ 135,418,791,080.35*100%=17.17%
总收入利润率=*100%=17.79%
销售净利润率=*100%=13.51%
销售息税前利润率=*100%=18.60%
从表3-10可以看出,万科2013年和2012年相比,营业收入利润率,营业收入毛利率,总收入利润率,销售将利润率,销售息税前利润率均有小幅下降,降幅均在2%左右.表明,2013年万科盈利能力有所下降.
营业费用利润率=*100%=21.63%
=*100*=16.30%
从表4-11可以看出,与2012年相比万科2013年各成本利润率均有所降低,其中营业成本利润率降幅较大达5.98%;营业费用利润率和全部成本费用总利润率降幅分别是3.68,3.71;全部成本费用净利润率降幅相对较小为2.54%.这进一步表明万科盈利能力有所降低.
项目 2014年12月31日 2013年12月31日 增减变动额 增减变动率(%)
归属于母公司普通股股东的合并净利润 15,118,549,405.78 12,551,182,392.23 2,567,367,013.55 20.46
本公司发行在外普通股的加权平均数 11,012,915,706.42 10,995,306,676.00 17,609,030.42 0.16
基本每股收益(元/ 股) 1.37 1.14 0.23 20.18
稀释每股收益(元/股) 1.37 1.14 0.23 20.18
总结,从以上各方面看出2014年万科公司总资产报酬率,净资产收益率,营业利润率等均有所下降,总体盈利能力比上年有所降低.
4.1 财务问题：
(1)通过详尽分析了万科地产的整体财务状况以及将其与同行业的均值进行了对比分析，我们可以看到万科地产的优势和长处，但同时也能意识到其存在的问题。
(2)从盈利能力看，该公司的营业利润率下降3.46%，总资产报酬率下降0.51%，净资产收益率下降1.94%，数据说明万科地产的盈利能力有所降低。
(3)从营运能力看，该公司的应收账款周转率减慢、周转天数加长，回收速度变慢，说明债务人拖欠时间长，增加了收账费用和发生坏账损失的风险，也使得自身的资产流动从中受损，所以有应收款的风险。
(4)从偿债能力看，该公司流动比例、速动比例和现金比例均低于2012年，说明公司短期偿债能力下降。股东权益比率有所下降，资产负债率有所上升已获利息倍数下降，说明企业支付利息的能力下降。
(5)从发展能力看，该公司净资产增长率和总资产增长率都有所提高，主营业务收入增长率和净利润增长率较2012年却有所减少，利润的增长与资产的增长不协调，说明公司发展能力较弱。
(1)开发项目前深入市场调查，做出符合市场需求的高品质产品，并加强对员工营销能力的培训，扩大市场份额以提高利润率。
(2)应强化应收账款的回收管理，来提高其投资的变现能力和获利能力。
(3)应增加销售额，加快存货的变现能力，以提高短期偿债能力。
(4)资产的增长应依靠权益的增长来实现，权益的增长应依靠自身的利润积累，应增加销售收入降低成本，使营业利润增加率大于资产增产率。
房地产分析报告 篇7
房地产企业的财务分析报告范例
作为处于龙头地位的企业可以接触到信誉较好的次级承包商，获得较好的地块，购买建材时具有更强的议价能力，较强的融资能力和融资渠道等优势采用最近一期数据计量，反应企业整体规模采用最近一期数据计量，反应企业业务规模住宅房地产企业采取预售模式，其预售房款必须先计入预收账款中，待房屋竣工结算后才能确认收入。因为预售和确认收入之间的时滞，房地产企业往往有较大规模的预收账款，且相当部分计入次年的营业收入中，这就决定了当年的预收账款对于次年的业绩具有锁定作用。预收账款在很大程度上反映了当年的销售情况，同时也是次年营业收入的重要组成部分。
反应成本控制能力。具有较高GM的企业往往自身管理水平好，对供应商的议价能力强，从而可以在良好的经济环境中获得更大的收益，在不利经济环境中抵抗更大的风险。
从资产方面反映了企业的盈利能力，同时是衡量企业竞争实力和发展能力的重要指标。
土地储备政策是非常重要的考虑因素，它包括土地储备规模和资金运用能力两方面。由于土地成本占到建筑总成本的25%到40%，一个企业的土地储备政策是未来收益的重要决定因素，尤其是在经济的下行周期，错误的储备政策可能导致公司承受更大的压力甚至陷入困境。该指标可以反应企业对土地存货的管理水平，存货周转速度越快，企业的变现能力越强。反应资产总额的周转速度。周转率越大，销售能力越强。
合理的债务结构和债务分布有利于企业保持良好的流动性和稳定的信用品质。尤其是在经济低迷时，债务杠杆会限制财务的灵活性，反应企业的抗压能力。
反应企业全部总资产中有多大比重是通过借贷获取的。
反应企业负债的资本化程度，企业负债的资本化成都越低，长期偿债压力越小反应企业的盈利对于付息债务综合的偿还能力企业当年的销售回款，在房屋竣工之前计入预收账款，成为流动负债的一部分，而这部分预收账款实际上是不需要偿还的。剔除预收账款后的资产负债率更为真实。
三年平均值可以部分抵消年度之间的市场波动，使得数据更能反映行业的周期变化。同时需要考虑最近一期数据的情况。较小的净负债率可以增加企业的财务弹性，同时增强其在复杂环境中经营的主动性和回旋余地反映了企业经营活动对于短期债务的覆盖能力。
住宅市场是一系列的区域市场而非真正意义上的全国性市场，地域多元化、产品结构多层次化和价格多样化有助于降低企业的整体风险，充足廉价的.土地储备大大提升了企业扩大规模的潜力。
主要是指在核心市场的市场份额排名靠前。市场占有率高的企业收入规模较大，资金链断裂的可能性相对较小，抗风险能力较强。考虑已建项目、在建项目及土地储备的地域分布。区域多元化后一方面可以抵御局部风险，但另一方面对管理能力的挑战增加。主要是分散政策风险。住宅产品包括：经济适用房+限价房+普通住宅+高等住宅等，各产品的政策不一样。主要考虑:
(1) 土地的价格;
(2)土地款的缴纳情况;
(3)土地的位置及周边未来发展情况;
(4)土地的开发时间及周期;
(5)当前房地产的价格及市场的趋势。
不同类型房地产企业的政策风险不同，不同地域的政策风险不同。
拥有国家或地方政府背景的企业，更容易获得各种优惠政策，而业务的运营发展也会受益于政府支持，在面临经济的不确定性因素时，更容易得到政府救助;实际控制人实力雄厚的企业，其股东给予的包括资金或是管理方面的支持都优于一般企业，因此企业的抗风险能力更强。
(1)企业内部的法人治理结构、内部控制、股权激励、管理层经验和知识水平、关联交易及全有权结构等;
(2)企业的发展战略：企业战略发展方向、市场定位、规模扩张速度、产品结构调整等。
可使用的银行授信规模，未来是否有使用授信的可能新以及其对企业经营的支持及债务的保障程度。
总债务=短期借款+应付票据+应付短期融资券+一年内到期的非流动负债+应付债券总资本=总债务+母公司股权权益+少数股东权益平均资产总额=(期初资产总额+期末资产总额)/2EBIT=税前利润+利息支出-非经常损益EBITDA=EBIT+折旧+摊销
存货周转率=营业收入/平均资产总额资产负债率=负债总额/资产总额
毛利率=(营业收入-营业成本) / 营业收入总资产收益率=EBIT/平均资产总额总资本化率=总债务 / 总资本
剔除预收账款后的资产负债率=(负债总额-预收账款) / (资产总额-预收账款)
房地产分析报告 篇8
据悉,在如今的社会中,买房问题一直都是困扰着朋友们的事情,房地产市场的前景空前壮大,人们居住的.环境也是越来越好。不同地区和不同的房源差距有很大,下面为大家推荐信阳房地产市场调查分析报告,朋友们可以关注本文。
一级市场:2016年6月,信阳共成交4宗土地,居住类、商业类和综合类分别为2宗、1宗和1宗,建设用地面积22.38万平米,规划建筑面积40.84万平米,环比和同比升幅都超过180%,成交金额37.27亿元,环比和同比升幅都超过400%。
2016年1-6月,信阳共成交38宗土地,同比下降57%,居住类、商业类、工业类、综合类和其他分别为15宗、9宗、5宗、8宗和1宗,建设用地面积232.1万平米,同比下降62%,规划建筑面积543.41万平米,同比下降50%,成交金额685.49亿元,同比下降39%,楼面地价12615元/平米,同比上升23%。
2016年1-6月,信阳共供应土地33宗,同比下降50%,居住类、商业类、工业类、综合类和其他分别为14宗、7宗、5宗、6宗和1宗,建设用地面积206.89万平米,同比下降58%,土地规划建筑面积438.65万平米,同比下降47%。
二级市场:2016年6月,信阳新增商品住宅供应量环比同比均上升。本月住宅批售套数13862套,环比上升94%,同比上升61%,批售面积135.68万平米,环比上升82%,同比上升44%。
2016年1-6月,信阳新增商品住宅供应量同比下降。住宅批售套数39041套,同比下降33%,批售面积384.92万平米,同比下降40%。
2016年6月,商品住宅市场成交环比同比均量价齐升。2016年1-6月,商品住宅市场成交同比量价齐升。成交9010套,环比上升29%,同比上升102%;成交面积103.93万平米,环比上升31%,同比上升120%;成交均价为27987元/平米,环比上升3%,同比上升6%;成交金额290.87亿元,环比上升34%,同比上升134%。从成交区域来看,主力成交的几个区域是通州、大兴、房山和朝阳,此4个区域成交量在920套以上。 2015年1-6月,商品住宅成交同比量价齐升,成交39304套,同比上升28%;成交面积426.7万平米,同比上升31%;成交均价为26776元/平米,同比上升4%;成交金额1142.53亿元,同比上升36%。
存量方面,选取全市一手房市场2015年7月-2016年6月月均销售速度来计算,全市存量套数约需要16个月可消化完成,存量面积约需要18个月的消化时间,从近几个月的整体去化时间来看,信阳商品住宅市场平均消化速度加快,但新增供应上升,本月库存量上升,达到118942套,较5月上升6.54%,消化周期小幅缩短。 三级市场:2016年6月,信阳二手房市场成交量环比同比均上升。二手房(住宅)成交套数为18576套,环比上升12%,同比上升187%;成交面积168.61万平米,环比上升14%,同比上升187%。
2016年1-6月,信阳二手房市场成交量同比上升。二手房(住宅)成交套数为85051套,同比上升93%;成交面积764.64万平米,同比上升89%。
总的来讲:6月信阳土地市场供应和成交均有所恢复,供应有限的情况下,房企拿地竞争激烈。商品住宅方面,新增供应量环比同比均上升,成交环比同比均量价齐升,存量上升,消化周期小幅缩短。本月为半年度最后一个月,市场冲刺明显,供应和成交双双环比上升,且幅度较大。上半年整体来看,土地供应和成交均同比下降,商品住宅新增供应量同比下降,成交则同比量价齐升。6月底央行再次降息,信贷政策宽松程度进一步加大,对下半年成交量有一定刺激作用。
