2016经济管理类实习报告。
天波易谢，寸暑难留。回想起来，我们会遭遇各种各样的事情，在这些事情中，一般来说，我们最需要的就是对这件事情的总结，总结和心得体会相似，但是比较客观一点。我们该如何去写一份优秀的总结范文呢？以下内容是小编特地整理的“2016经济管理类实习报告”，供大家参考借鉴，希望可以帮助到有需要的朋友。
一、实习目的：
为了加强对营销管理知识的理解，完善自己的知识理论体系。参观、学习企业的生产、销售流程和理解企业文化精髓，有利于加深对现代企业营销管理现状的了解，加深对企业管理活动的感性和理性认识，并通过实习调研活动，锻炼分析实际问题的能力，培养认真、严谨的工作作风，为就业和将来的工作提供一些宝贵的实践经验。
针对于此，我在进行了三年专业课学习之后，通过对《管理学原理》、《西方经济学》、《人力资源管理》、《创业管理》和《管理思想史》等专业课的学习，可以说对有关管理学的专业基础知识、基本理论、基本方法和结构体系已经基本掌握了，但这无非只是纸上谈兵，倘若能将这些理论性的知识和实际工作相结合，那必定会事半功倍，达到我的学习初衷。 “实践是检验真理的唯一标准”，只有把从书本上学到的理论知识应用于实际的企业管理操作中去，才能真正掌握这门知识。
二、实习时间：
xx年6月29日至xx年7月24日
三、实习地点：
吉林省宏大防水材料有限公司。办公地址：延吉市朝阳街光明小区北侧。厂址：图们市图曲路365号。
四、实习单位概况：
吉林省宏大防水材料有限公司始建于1997年8月份，座落于美丽的长白山脚下、图们江畔。是集科研开发、生产销售、设计施工于一体的综合性防水材料企业。是国内较早生产改性沥青防水卷材、聚乙烯丙纶高分子防水卷材以及防水涂料的专业生产企业之一，是中国建筑防水协会会员单位，在同行业率先通过了is09001：xx国际质量管理体系认证。
企业拥有雄厚的经济技术实力，拥有国内先进的大型现代化流水生产线设备，年产量已突破600万平方米，产品的配方、工艺及性能指标等方面都达到了国内先进水平。
企业目前已形成了“禹威”牌改性沥青防水卷材、聚乙烯丙纶高分子防水卷材以及防水涂料等系列产品，其中包括柔性体、弹性体(sbs)、塑性体(app)改性沥青防水卷材、聚乙烯丙纶高分子卷材、聚氨脂防水涂料、js复合防水涂料等，这些产品能全面满足防水工程方面多层次的需求。均获得省市优质产品称号，被吉林省政府命名为“吉林省名牌产品”、“用户满意产品”，被吉林省消协评为“消费者信得过产品”，被质协评为“质量担保产品”，被吉林省工商局评为“著名商标”、“重合同守信用单位”。
企业采用现代化经营管理模式，不断内求提高、外求发展，坚持以市场开发为主体，实施名牌产品战略的方针，用优良的技术和服务为顾客提供高品质的防水材料，与各界朋友真诚合作，共筑宏伟大厦。xx最新经济管理类实习报告
五、实习内容：
我们的实习主要分为两个阶段，第一阶段从7月1日—7月14日，主要是以走访延吉市各大建筑设计院为主，以延边大学学生的身份，以科研立项数据调查的名义，调查有关延吉市建筑业的在建工程数量和具体地址、延吉市未来的规划、建筑规模和数量等方面的数据。第二阶段从7月14日—7月24日，主要是根据前阶段的调查成果，进行实地调查，以吉林省宏大防水材料有限公司推销员的身份，直接向各大建筑单位和施工方推销我们的防水材料。
吉林省宏大防水材料有限公司的李崇李总经理向我们详细的介绍了防水材料基本知识，包括材料的组成成分，材料的价格，材料的性能以及我们公司的销售情况，生产情况，盈利水平等等。下午，由于里总有事出去了，我们就被安排在办公室，帮着整理一些办公室的文件。
明确完工作的内容和步骤之后，我们开始着手了。经过大家的讨论，我们决定以延边大学学生的身份，以科研立项的名义进行调查，主题是《金融危机对延吉市建筑行业的影响》。
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旅游经济管理系实习总结
实习时间：xx年7月—xx年4月
序言：
终于等到了实习的时候，在学校读书的时候就听老师说第三学期的时候要去外地实习。那个时候可以说是急盼着实习的到来，虽然学校的师兄说：“实习其实没有想象中的那么好，有一定的反差”可是难免心中有些对实习的憧憬。
最后当老师对我们说我们将要去首都 北京进行我们的结业实习。而且在北京有两家实习单位贵州大厦和零壹零，一家是以餐饮为主，一家是酒店方面。我们进行了分组的方法，二我被分到贵州大厦。当时自己也并不想在贵州大厦但既来之则安之。我甚至开始盘算起我在这个酒店能学到什么？
在去实习的前夕我上网对贵州大厦进行了了解。北京贵州大厦是贵州省人名政府投资兴建的一座集客房 餐饮 会议 康乐为一体，具备三星级设施以及优质服务的综合大厦。
我认为自己是幸运的，在实习的期间涉及了大厦重大的三个部门：餐饮 客房 前厅 或许正如老师说的那样服务性企业比工业性企业简单一些。酒店所提供的两个方面：食和住，所以我先以食来进行总结。
我自己的观察来言，餐厅就一个工作日，酒店餐厅整个运营时间在上午7.00——14.30，的下午17.30——22.30.中餐厅的确如前人所说的——“辛苦”,餐厅没有给服务人员制定自己的岗位职责，和工作描述，在员工印象中，没有固定的活干，可以说是只要有需要服务员什么都干。摆台 折口布 传菜 上菜 撤台 这些本职工作。刚开始的三天确实令人叫苦不迭，每天除了干活还是干活，下班第一件事就是要回到宿舍休息。
员工代表着整个酒店的形象，好的工作付账不但能使得员工更精神，提高工作效率。餐厅领位的工服就是历史悠久最能显出东方美的——旗袍，女服务员则是连衣的小红裙，男服务员就是白衬衫，黑裤子，
中餐厅的日子一天一天的过，在这些在日子我的确学到了不少的东西，除了学到中餐的服务技巧和摆台的要求等课堂上能学到的东西外，更能学到一些课堂上很难学到的东西例如：菜系的特点和种类，如何处理好同事之间的人际关系，如何调整自己的心态。使我了解到一个服务员应该有的强烈的服务意识。就我所在的楼层的观察，基本上在我实习期间餐厅所接待的大部分都是一些熟客，某些更是连续几个晚上开席或者是每个早上都来。酒店方面也对他们特别的重视，并提供了相应的优惠措施。此外，酒店之间的竞争可以说是异常的激烈，就在离xxx酒店50米左右的地方就有意见xxx酒店，饭店的数目就更多了，从这里我们也或多或少地可以看到酒店方面竭力维持旧有顾客原因
在餐厅实习了一个月，餐厅将面临停业装修的政策，这使我不得不想自己该何去何从。大厦为我们这些实习生重新进行了分配，我又被分去客房部。部门分好了真是有人欢喜有人忧。我的烦恼又多了，有几个同学又在因为分配不到自己所想去的部门耍脾气，又哭又闹的，逃跑的欲望越来越强烈了，我担心这种动荡的思想会一直存在着，担心它们的扩散会影响到整个团队，甚至会影响到学校的声誉。我努力的在与她们做好思想工作，但是结果不怎么样
我很无奈的分配到这个部门，我理想中的部门是前台，我也知道我们必须服从酒店的安排，但是我还是觉得心理特别委屈，特别的难受，当我一想到明天就要去客房给他们打扫卫生，心里就特别排斥，在家里可以说是个大小姐，我父母都舍不得让我在家打扫卫生却来这里伺候别人，我就很难受我知道我是一个领队，不能带头起反抗作用，那时，我真的想忘掉一切，抛掉一切，不顾一切得拖着行李回家算了，但一想到既然当初选择了这里就不要后悔，选择了酒店这个行业，就应该从基层做起，要以这些为信念，我对自己说：要坚持，不但要坚持，而且一定要做好！
原本害怕的那一天来了，而我不在感到害怕。因为我以经有了心里准备，摆好了心态，更不想也不可能把我的痛苦与无奈向我的父母说，因为他们会很伤心甚至会很失望，惟独能做的只是“坚持”。上班的时候脱掉了我的旗袍穿上了套那所谓‘大妈’的灰色服装，面对镜子的自己，都感觉自己丑了 老了好多。回到宿舍动都不想动，想想今天的工作就三个子形容——累 脏 杂。就这样一天天地拖着疲惫的身体奋战在这劳累的工作岗位上。天天除了抹呀擦呀，还是重复这些工作，虽然心里觉得又累又没有意思。一个字“爽”，因为每天我们都在与时间赛跑，所以你必须加快速度。就这样，在匆匆忙忙地度过了6月，虽然这6月里有太多的怨言，太多的无奈，天天过着辛苦且无聊的生活，但还是觉得收获还是特别大，不但掌握了客房服务技能，对客服务程序，且更能近距离地接近客人，了解客人的生活习惯，体现“贴心服务、细心服务、用心服务”在酒店的重要性，还有在这个部门的一个半月实习；使我养成了吃苦耐劳的习惯，更坚定了自己对以后工作不怕苦不怕累的信念。 海伦·凯勒说过：“上帝在此处关上了门，就会在别处开一扇窗”一个人的得与失是必然的，在一个地方失去了一些，一定会在另一个地方找回来。在客房实习6个月后，我也等到了自己的机会。2.14号的时候客房的经理对我说我可以去我当时想去而不能去的部门，突然觉得我的心情莫名的激动了一下，但转念一想，我又要离开我刚熟悉的部门，那些在工作上对我关照的人，去到另一个地方。不知道怎么了眼泪在眼眶里打圈圈。
2月14号的时候去前台报到，前台主要分为：接待 行李 大堂副理 商务中心 总机5个部门。我被分到总机继续进行学习。主要是对话务台的操作，以及背熟各部门的分机号，还有的分楼层的，我也不敢怠慢，只好用心去背。先是分不清楚状况，然后背混了。不知不觉中国了四个月。这四个月所发生的是足以给自己上一堂有意义的课了
在前台上班是相对来说很轻松地，上一个白班一个夜班，休息两天。总机负责接电话，一天坐8个小时，对于那些在客房的同学来说是多羡慕的工作。但是也要细心工作，一天都在一个小房间里接电话，其他的事业不坐，又开始向往在外面工作的时候。我认为在总机上班的要熟悉周边的环境，例如：酒店 医院 银行 旅游景点等。客人打电话来问的最多的就是“你们在什么位置？”“我从机场怎么过来？”“附近的景点等等··”以及一些转电话的程序。虽然辛苦的工作让我吃了不少苦，但是我却在这次实习中学到很多，也锻炼了很多。在学校里学不到的现在都学到了。在学校里，老师从来不会骂学生，但是在工作中领导看到你出错，就会毫不留情地骂。面对不讲理的客人也不能顶撞，更不能得罪客人，所以，我也练就了很好的性子。另外，工作态度也是非常关键的，学习是学知识，工作是学做人。每当客人来电话，第一个和他们接触的是我，如果我没有一个良好的态度，那客人对酒店的第一印象就不好了。如果接到外宾的电话还要用熟练的英语跟他们交流，当同时接到很多电话时，要做好等待客人的工作，不能冷落他们，要加快速度。了这些，我最大的收获是学会怎么接带团队客人时碰到棘手的问题。接待团队客人要一一记录他们的情况，如果有不同时间的叫早服务一定要认真核对时间，也必须准点叫醒他们，这是非常重要的，因为如果耽误了客人的行程，那不止会影响到自己，也会给饭店带来很大损失，让饭店的形象受损。这个也就使我养成了准时起床等良好的习惯，在生活中我也常常用工作的要求来要求自己。 对于这4个月的实习我感触颇多，不管是对自己还是生活。以前总是听父母说工作不好做，当时我就是不相信，如今自己到了单位，上班了，亲身体会了其中的滋味，才知道但是父母讲的全是对的。工作就是这么现实，不好就辞退，出错就批评，客人就是上帝，一切以客人为中心，我想这个早已成了各饭店宾馆的至理名言了。在工作中学会了忍耐，学会了坚强，更体会到赚钱的不易，那些坏脾气的同学相信也会被磨练成好脾气吧！
实习之篇章
实习之篇章
一个多月的实习生活结束了，作为日照一中英语老师的日子也画上了句号，尽管有些许不舍，也有些许遗憾，但有些事情终归要结束的。
或许多年以后回忆起来，这一个多月的实习生活，真是大学乃至人生的一段难忘的插曲。实习老师这个称呼只适用于某些人的某段时间，能被学生喊一声“实习老师”也是一种荣幸。这段日子让我经历了许多，让我感慨了许多，让我懂得了许多，，让我收获了许多……废话不多说了，开始我的实习之回忆吧……
盼望着，盼望着，实习的日子到了……
xx年2月27日晚开了实习安排大会，拉开了实习的序幕，在激动与兴奋中得知我们被分到了日照一中教高一，指导老师是高明兰老师，“呵呵，高老师，不错嘛。”是啊，不错。首先说一下整个实习过程的安排：
第一周：微格教学训练，观看教学录像；
第二三周：进入课堂听课，撰写教案；
第四五周：登台讲课，老师指导点评；
第六周：实习验收总结，讲课大赛。
28号下午，与高老师见面，十人一组，老师就不认识我们四个，有些不爽啊。
接下来一周就是微格教学，备课，试讲，老师点评，提出意见和建议，还记得老师对我的建议是：你可以把英语说的更加动听一些。确实，以前没考虑这方面，豁然开朗，口语不太好，原因在此哈。第二周的周一，仍然没有去一中的消息，别的同学都各就各位开始了，就差我们去一中的了，再等等吧。通知，周二下午去一中，哇塞，激动，可是到了下午又说有变化，另等通知，唉，终于，在周三也就是3月9号上午来到了梦寐以求的日照一中，跟那里的指导老师见了面。一喜：我们指导老师(张瑜）很漂亮，看上去很利索，一忧：她只教一个班(3部10班），也就是说我们三个实习老师分享一个班。可是有的同学一人一个班，真不知道这是怎么分的，太不给力了！！！
第一次听课
踏着上课铃声，搬着凳子，拿着本子，来到四部七班的教室听课，同学们奇怪的看着我们进去，我也觉得好不自在，最后还是坐下来了，听张老师讲课，讲的是单词，使用ppt，学生的水平确实很高，口语很棒。
以前上高中的时候也经常有老师去听课，那时总感觉老师听课是一件很好玩的事，很好奇他们在听课本上写写画画的什么，这次听课终于知道这是一种什么样的工作了。刚开始听课，还有些许的好奇与新鲜感，因为不同的老师有不同的讲课风格，从中学到不到东西，包括课堂用语，讲课流程，与学生的互动等等，可是到第二周听课时，感觉好累啊，坐在凳子上一节课，腰酸背痛，唉，可还是坚持下来了，因为讲课的老师更累，他们连凳子都没有啊。
第一次批改作业
老师让我们三个帮她批作文，题目是写关于介绍日照的，同学们写的五花八门，错误也是意想不到的，有的写的让人哭笑不得，呵呵，可爱的孩子们啊。我给他们挑错误，写评语，每批完一本就好像认识了一个人，不知不觉20多本看完了，还没看够呢。
时间过得很快，转眼间已经是实习的第二个周了，有的老师已经安排我们实习老师讲课了。
第一次听同学讲课
听的第一堂同学的课是娄倩倩的，我们是一组的，讲的reading，。也许是因为同在3部10班，听那节课的时候，我的心一直绷得很紧，生怕出什么差错。很高兴，整节课讲的很顺利，课堂处理的也很好。
在接下来的几天里，还陆续听了其他同学的课，讲的都不错，各有各的风格和亮点。通过听同学讲课，给我印象深刻的有两点，一是：一中的学生不但水平高，而且对我们很热情，课堂配合十分默契；二是：我们对登台讲课确实做了充分的准备，付出了很多的心血，包括课件的修改与整理，课前的试讲等等。我们总希望把自己最好的一面展现在讲台上，展示给支持我们的老师、学生和同学。
第三周的周末一中进行了第一次月考，所以这个周我们没有机会讲课，这个周过的很快。
时间匆匆地来到了第四周，这周我该讲课了，不太幸运的是，我要讲语言点，这么枯燥无味的东西，我该如何讲呢?张老师建议我在这节课上加一个小活动，调动一下学生的积极性，活跃一下课堂气氛。于是决定加一个role play，6人一组，小组合作完成。为了讲课，展开了准备大战，ppt修了一遍又一遍，课前还加了一段《北京欢迎你》的视频，为了下载这个视频，我可没少费力气。讲课前一天晚上，我对着电脑讲了好多遍，看着表，卡着时间，依然感觉时间很紧张，能不能完成我的任务呢?心里真是个没底啊。
xx年3月31日，今天的天气特别好，阳光格外灿烂，是不是因为今天我要讲课，太阳公公乐的合不拢嘴了啊~哈哈哈哈~
下午第三节上课前的几分钟，我来到10班的教室，把电脑，大屏幕，课件都准备就绪了。可是学生们在忙着打扫卫生，因为下节课学校检查卫生，哎呀，上课铃响了，还没打扫完，我紧张的脸通红，他们班主任对我说：“不好意思，上课晚了，你可以托一会儿堂。”我淡定地点点头，内心却在焦急地呐喊着。终于同学们安静下来了，伴随着我的一声“class begins”这节课开始了。
首先是复习了一下上节课的内容，接着转入这节课的重点，language points.第一部分是短语，同学们边看屏幕边对答案，还要认真听我讲，因为我会随时提问同学回答问题。在这个过程中我做的最糟糕的事是总是把大屏幕的遥控器忘在讲桌上，导致我不能及时地切换幻灯片，哎呀，囧啊。也许是因为太紧张了？还是太淡定了？
站在讲台上，面对那么多双求知的眼睛，我有些迷茫了，甚至大脑都出现了空白。我知道这是一个老师不应该出现的情况，于是我提醒自己不要紧张，努力地把要讲的内容讲出来 ，慢慢的，和同学互动开了，也就不觉紧张了。
课堂上同学们配合的很好，回答问题很积极，声音都可以超过我的好几倍，看来我这个老师的嗓门不够大啊，这也是我的致命缺点啊。
语言点终于讲完了，该同学们show的时间了，准备了3分钟之后，我叫上来了第一组同学，他们表演的相当棒，给我们带来阵阵欢笑。接着第二组，同样很精彩，看来这帮孩子们在课下没少下功夫准备啊，真的很感谢他们，感谢他们对我的支持。
我的课讲完了，属于我的45分钟课堂结束了，不管老师是不是给我点评，我也不去在意了，或许ta也累了。同学们对我的评价是：说话声音太小，讲课激情不够。我对自己的评价是：说话声音小，有些小紧张，没能放开大胆地去讲。
是啊，自己离一名合格而又优秀的教师还有很大一段差距，经过这次实习，让我对教师这个职业有了更加深刻的认识，作为一名老师，课堂就是你的天地，不要拘束，尽情地带着孩子们去翱翔。同时，讲课说话的声音一定要宏亮，确保每个同学都能听到，并且听的清楚。发现自己的缺点就要改正，现在还不晚，我还有一年的时间去克服我的缺点，现在找出了自己的弱点，总比在应聘试讲时被评委指出来好多了吧。在这剩余的为期不长的大学生活里，我要再一次改变一下自己了，“把英语说的动听些”，“说话声音宏亮点”“大大方方的，别扭捏”……
很庆幸，这次实习指明了我前方的路，给我引路，为我导航。
目标明确了，就去为它而努力吧！
实习结束了，新的征程又要开始了，总结这次的经验，只为下次打个漂亮的胜仗！i believe i can！
实习报告法学类
实习报告法学类
法学类实习报告
首先，我想向所有为我的实习提供帮助和指导的×××中级人民法院的工作人员和我的指导老师致谢感谢你们为我的顺利实习所作的帮助和努力。
我的实习是由南开大学法律系和×××中院共同安排的。通过实习，我在我的第二专业法学领域获得了实际的工作经验，巩固并检验了自己两年本科学习的知识水平。实习期间，我了解并参与了大量民事诉讼的庭审过程在一些案件的审理中还担任了书记员的工作并且对部分参与案件提出了自己的想法。在此期间，我进一步学习了民法及民事诉讼法对程序问题有了更深的理解将理论与实践有机结合起来。我的工作得到了实习单位充分的肯定和较好的评价。
实习期间我主要对关于郭继魁与×××中兴经贸有限公司、×××中兴建筑公司、×××中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案进行了深入的研究，参加了案件审理的全过程，并被特许参加合议庭评议。案件具体情况
一、案件的由来和审理经过郭继魁与中兴经贸有限公司、中兴建筑公司、中兴房地产开发公司及尹杰买卖合同纠纷一案由××××××人民法院××年月日作出()四西民二初字第号民事判决。宣判后，郭继魁不服，提出上诉，×××中院于××年月日立案，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人郭继魁、委托代理人盖如涛，被上诉人×××中兴经贸有限公司(以下简称经贸公司)委托代理人胡振儒，被上诉人×××中兴建筑公司(以下简称建筑公司)委托代理人苏军，被上诉人×××中兴房地产开发公司(以下简称开发公司)委托代理人付佳宾，被上诉人尹杰、委托代理人窦树法到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
二、当事人和其他诉讼参加人情况
上诉人(原审原告)：郭继魁
委托代理人：盖如涛。
被上诉人(原审被告)：中兴经贸有限公司。
法定代表人：刘连贵
委托代理人：胡振儒
被上诉人(原审被告)：中兴建筑公司
法定代表人：刘连贵
委托代理人：苏军，
被上诉人(原审被告)：中兴房地产开发公司
法定代表人：吴孝贵
委托代理人：付佳宾，
被上诉人(原审第三人)尹杰，
委托代理人：窦树法
三、原判要点和上诉的主要内容
原告郭继魁诉称：年月日原告与被告×××中兴建筑公司签订商品房出售协议书，将中兴二期工程⑥⑦，轴约平方米商网出售给原告，原告按合同约定交房款万元，后又于年月日、月日分两笔交增面积款万元。但被告×××中兴经贸有限公司至今未履行合同，交付房屋。此房于年月被被告×××中兴房地产开发公司卖给第三人尹杰，是重复买卖，这种行为是无效的。现原告诉至法院，要求被告×××中兴经贸有限公司履行合同交付房屋，并承担诉讼费。
被告×××中兴经贸有限公司(以下简称经贸公司)辩称：原告所述无异议。被告×××中兴建筑公司与原告所签的合同是受经贸公司的委托，是合法有效的，原告是初始买受人，交付了全部房款，应予以保护。第三人与×××中兴房地产开发公司所签购房合同是重复买卖行为，开发公司发现重复出售后，已通知第三人解除合同，且第三人的房款未全部支付现金，是用一辆车折抵了万元房款，是无效合同，经贸公司可以按照规定赔偿第三人损失。
被告×××中兴建筑公司(以下简称建筑公司)辩称：被告建筑公司与原告签订的购房合同合法有效，原告已按合同约定交纳了全部房款，第三人与×××中兴房地产开发公司签订了购房合同属于重复买卖，是无效合同，不应支持。
被告×××中兴房地产开发公司(以下简称开发公司)在法定期限内未做答辩。
第三人尹杰诉称：第三人于年月日与被告开发公司签订商品房销售合同是合法有效的，且被告经贸公司已确认了第三人的买卖关系；他们之间是恶意串通，损害了第三人的利益。
原审法院认为：与原告签合同的被告建筑公司不具有销售房屋主体资格，与第三人签合同的被告开发公司具有销售房屋的主体资格，虽然原告购房时间早于第三人买房时间，但原告与第三人的各自买受行为不是建立在同等条件之上，故不存在初始买受权问题，原告与被告建筑公司签订的《购房协议书》无效。但被告建筑公司明知不具有预售商品房条件就与原告签订了商品房买卖合同，且受益人被告经贸公司在同意此房卖给原告之前，就已给第三人换了房款收据，因此二被告的行为对原告是一种欺诈行为。被告经贸公司以持有《商品房出售许可证》为由，愿将争议房屋卖给原告，但《许可证》是在××年月取得的，不能对抗以前的买卖行为。被告开发公司发现该商网重复出售后，于××年月日向第三人发出通知，因无权出售此房，要求解除合同。但被告经贸公司于年月日给第三人更换了交付房款的收据，换
收据的行为就是被告中兴经贸公司同意将此房出售给第三人的意思表示，解除合同是单方行为，是无效的。因此，第三人与被告开发公司所签购房合同是合法有效的。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十九条之规定，判决：被告×××中兴房地产开发公司与第三人尹杰签订的合同合法有效，其买卖关系成立；被告×××中兴建筑公司与原告郭继魁签订的合同无效，被告×××中兴建筑公司于本判决发生法律效力之日起立即返还原告郭继魁购房款万元，并给予房款万元一倍的赔偿损失，两项合计万元。被告×××中兴经贸有限公司承担连带责任。
上诉人郭继魁请求撤销原审法院判决，依法重新判决郭继魁与建筑公司买卖商品房合同合法有效，保护上诉人的初始买受权。其理由概括为：建筑公司是该房屋的施工单位，出卖此房是该楼房投资人经贸公司委托同意的，卖房款由经贸公司用于支付工程款。此后经贸公司于××年月取得《商品房销(预)售许可证》后，又对建筑公司买房行为再次予以确认。郭继魁买房是年月日，尹杰重复买该房合同是二年后的年月，同尹杰算帐“换据”是年月，均在经贸公司××年月取得《商品房销(预)售许可证》之前。但尹杰的购房合同，此前卖房人已声明废止，而对上诉人购房协议，卖房人在取得《商品房销(预)售许可证》后又予确认。据此应认定初始购房合同有效，此后重复购房合同无效。
被上诉人经贸公司、建筑公司、开发公司对上诉人的上诉请求及理由无异议，经贸公司同意按照规定赔偿第三人的损失。
被上诉人尹杰辩称：原审判决正确，应予维持。上诉人郭继魁与经贸公司、建筑公司、开发公司之间恶意串通损害第三人的利益。尹杰与开发公司签订的商品房销售合同是合法有效的，购房款已按合同约定全部交齐。且被经贸公司以开具购房款收据的形式予以确认，因而尹杰的合法权益应受到保护。
四、对事实和证据的分析及认定
年月×××计划委员会批准开发建设座落于××××××英雄大街号：的站前批发市场项目。项目开发人是开发公司，投资并组织建筑施工管理人是经贸公司，建筑施工是建筑公司。工程于年月开工。
年月日郭继魁与建筑公司签订了《购房协议书》(建筑公司对外销售商品房是由经贸公司委托)，郭继魁购买中兴在建二期工程一层商网⑥⑦，轴，建筑面积约平方米，交付房款万元，同年月日、月日又交增面积款万元，因该商网内部装璜工程未完工，未能交付使用。
××年月日尹杰与开发公司签订了《商品房销(预)售合同》，尹杰购买中兴在建二期工程一层商网⑥⑦，，轴建筑面积平方米，按合同约定交付房款万元，建筑公司开据了收据，经贸公司又自自己名义予以换据。该建筑面积与郭继魁购买的建筑面积均为商网一层同一处房屋。起诉前，尹杰在未取得进户手续，未经卖方同意的情况下，对该房屋自装防盗门上锁，予以占有和控制。
年月日，在吉林扬信律师事务所律师(经贸公司法律顾问)胡振儒的见证下，由中兴企业集团有限责任公司、经贸公司、开发公司三家相互关联、又具有独立法人资格的企业法人代表，对站前批发市场新建楼房(中兴二期工程建筑楼房)的所有权进行了确认。三方协商一致，确认该新建批发市场楼房为经贸公司所有，该公司对此批发市场楼房享有占有、使用、收益和处分权。××年月日经贸公司取得《商品房销(预)售许可证》后，对过去委托建筑公司出售的商品房，及建筑公司与郭继魁签订的购房协议再一次进行确认。××年月日开发公司以无权出售商网房屋为由，向尹杰送达了解除商品房销售合同通知，并要求解决善后事宜。后因尹杰强行占有了合同约定房屋，××年月日郭继魁向×××法院提起诉讼，要求取得协议约定商品房。
证据：
⒈郭继魁与建筑公司签订的购房协议书及建筑公司出具的购房款收据。
⒉尹杰与开发公司签订的商品房销售合同及建筑公司出具的购房款收据和经贸公司换据收据。
⒊批发市场新建楼所有权确认书。
⒋商品房预售申报表和商品房销(预)售许可证。
⒌开发公司给尹杰送达的通知。
⒍经贸公司确认书。
⒎国有土地使用证。
⒏产权确认书及移交收据。
⒐施巍证言材料。
⒑王金荣的证言材料。
⒈其它相关证据材料。
五、解决纠纷的意见和理由
根据原审判决，上诉人上诉请求及理由，被上诉人的答辩，本案争议的焦点问题是：郭继魁与建筑公司签订的房屋买卖协议书和尹杰与开发公司签订的商品房销售合同，哪一个合同有效，买卖关系应受法律保护。
经二审开庭审理合议庭评议认为：
⒈郭继魁与建筑公司签订的商品房买卖协议有效，其买卖关系应受到法律保护。
最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。又根据《合同法》第五十一条规定：“无处分权的人处分他人财产经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”。依据上述法律规定，当时建筑公司作为施工方，受投资人经贸公司的委托与买方签订的商品房买卖协议，以及经贸公司作为投资方、开发公司作为项目开发方与买方签订的商品房销售合同，均处于未生效或效力待定状态。它需要这一项目明确产权所有人，并由产权所有人申领《商品房销(预)售许可证》后，对这些合同进行确认，才能生效。因而郭继魁与建筑公司当时签订协议时，其效力并未确定。但后来项目投资人经贸公司成为产权所有人，并取得了《商品房销(预)售许可证》，他对建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议再次进行了确认，使该协议由效力待定状态，转变成了发生法律效力的协议，协议双方当事人的买卖关系受法律保护，因而，商品房理应由郭继魁所有。
⒉尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，尹杰受到的损失按规定应得到赔偿。
尹杰与开发公司签订商品房销售合同时，由于产权所有人没有确定，《商品房销(预)售许可证》尚未取得，因而其合同效力也处于待定状态。但项目投资人经贸公司成为产权所有人，取得《商品房销(预)售许可证》后，没有对开发公司与尹杰签订的商品房销售合同予以确认，依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，这一合同的性质就发生了质的变化，由效力待定状态，成为无效合同。虽然当时签合同时的收款人是建筑公司，后来还由经贸公司予以换据，但由于经贸公司当时既不是产权所有人，也不是《商品房销(预)售许可证》持有人，其换据行为只能是属于收款行为。所以，经贸公司成为所有权人，取得《商品房销(预)售许可证》后，开发公司向尹杰下发了解除合同通知。而且，开发公司与尹杰签订的合同，发生在建筑公司与郭继魁签订的协议两年之后，依《中华人民共和国合同法》的规定也属侵害了初始买受人郭继魁的合法权益，郭继魁的初始买受权也理应受到法律的保护。
合议庭评议时还认为，造成尹杰与开发公司签订的商品房销售合同无效，其责任完全在于开发公司、经贸公司和建筑公司。开发公司与尹杰签订合同时，购房款由建筑公司收取并出具发票，后来又由经贸公司换发了购房款收据，因而这三家企业对房屋重复出售是明知的。而尹杰对开发公司的重复出售行为当时是不知道的，买受行为是善意的，所以，其所受到的损失理应按照相关规定予以赔偿。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一款三项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买卖人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实”。依据这一规定，开发公司应返还尹杰购房款元，并给予购房款一倍的赔偿损失。经贸公司、建筑公司承担连带给付责任。
由于案件牵涉关系复杂合议庭将该案提交审判委员会，其中包括我个人的意见在内的合议庭意见一并提交。审判委员会对合议庭意见大部分予以支持，但由于对于法律条文理解不同以及考虑多方客观因素，对第三人获赔问题经激烈讨论采取了其他观点，即由于尹杰在本案中没有向法院请求返还和赔偿，应另求法律途径予以解决。
综上，二审法院认为，原审判决有误，适用法律不当，上诉人郭继魁上诉有理，应予支持。经×××中级人民法院××年第次审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款二、三项的规定，判决：
一、撤销××××××人民法院()四西民二初字第号民事判决；
二、中兴建筑公司与郭继魁签订的商品房买卖协议有效，买卖关系成立；
三、中兴房地产开发公司与尹杰签订的商品房销售合同无效。
一、二审案件受理费元，由中兴房地产开发公司、中兴经贸公司、中兴建筑公司负担。
通过对本案的深入研究我认为×××中院认定事实清楚适用法律正确判决公正。但是其中对于第三人尹杰的赔偿问题我仍坚持在合议庭中我提出的意见第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查，但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者第三人利益的除外。中兴建筑公司与第三人尹杰签订的合同属于无效合同，对于无效合同依法律规定应恢复原状、返还原物、赔偿损失。基于以上两点原因，我认为，法院应对第三人利益予以保护，即开发公司应返还尹杰购房款元，并给予购房款一倍的赔偿损失，经贸公司、建筑公司承担连带给付责任，而不应该使第三人另求法律途径解决。这样，对善意第三人利益没有有效保护，而且增加诉累，浪费司法资源。
本次实习是我大学生活中不可缺少的重要经历，其收获和意义可见一斑。首先，我可以将自己所学的知识应用于实际的工作中，理论和实际是不可分的，在实践中我的知识得到了巩固解决问题的能力也受到了锻炼；其次，本次实习开阔了我的视野，使我对法律在现实中的运作有所了解，也对法言法语也有了进一步的掌握；此外，我还结交了许多法官和律师朋友，我们在一起相互交流，相互促进。作为一个南开学生，我竭力成为一名南开文化的使者，向社会各界的朋友们介绍南开，使他们走近南开，了解南开。
县经济商务局酒类管理工作总结
为全面贯彻落实商务部和 市商务局酒类管理工作文件精神，自 年元月份以来，我局在县委、县政府的正确领导和具体指导下，在县各相关部门的支持和配合下，以规范酒类市场秩序，保障人民身体健康为宗旨，按照“以人为本，建立和谐社会”的要求，本着对广大人民群众的食品安全高度负责的原则，严格履行职责，认真贯彻商务部《酒类流通管理办法》、《酒类商品批发经营管理规范》和《酒类商品零售经营管理规范》、《 省酒类管理条例》及《 省酒类管理实施细则》及相关的法规、政策。从规范酒类市场秩序为重点，让广大群众喝上“放心酒”为目的，切实加强对辖区酒类流通行业的监督管理，确保了全县酒类市场的繁荣稳定。现将 年上半年工作总结如下：
一、工作措施
1、贯彻文件、加强领导。为了贯彻相关法律法规，规范我县酒类市场秩序，让酒类生产经营厂商能合法生产经营酒类产品，广大群众能喝上“放心酒”。我局理清思路，严格按照商务部颁发的《酒类流通管理办法》、《酒类商品批发经营管理规范》和《酒类商品零售管理规范》等文件精神，成立了由局长挂帅，分管领导负责，商务股工作人员主要进行监管的工作组织形式。同时局领导十分关心酒类市场秩序管理工作，今年元月在接到市局《关于印发< 市商务系统打击制售假冒五粮液专项整治行动实施方案>的通知》（宜商发〔 〕2号）文件后，我局立即成立了由局长刘晓春任组长，分管副局长 、纪委书记 为副组长，商务股全体成员为成员的“ 县商务系统打击制售假冒五粮液专项整治行动领导小组”，制定行动实施方案，在近5个月的时间里面，行动小组深入市场进行检查，整顿了我县酒类市场秩序，严格了市场的监管，震慑了生产经营假冒伪劣酒类产品的厂商，取得巨大成果。让人民群众在春节期间喝上了“放心酒”，过了一个放心年，得到了广大人民群众的一致好评。
2、强化宣传、积极处理投诉。我县是一个山区县，山区面积大，人口分散。酒类经营户面广，有的经营户地处很偏远的乡镇。为了使相关政策法规能家户喻晓，深入人心，我们争取各种宣传形式进行广泛宣传。通过当地电视台、报纸、网络等形式宣传酒类流通管理的有关规定。并且联系相关部门通过宣传车、横幅、宣传册、公告的形式加大宣传力度。截止目前，共出动宣传车31台次，出动人员112人次，检查酒类生产经营单位100余个（户），印发各类宣传资料800余份，并设立了举报电话。通过以上多种宣传形式，使政策法规的宣传工作达到了预期的效果，在全县上下形成了较好的舆论氛围，为我县酒类监管工作的顺利开展奠定较好的思想基础。同时，今年“ 年 迎春购物月” 、“安全生产月”等活动中，我局也广泛宣传酒类安全生产知识和相关政策法规。
通过我局设立的酒类投诉举报电话，商务股工作人员对来电询问的酒类生产企业、流通厂商、消费者进行更为直接的政策宣传。我局领导高度重视酒类信访问题。6月初我局接到信访投诉在我县城区范围有一无证生产经营酒的“小酒坊”，在接到信访件后，我局立即着手调查，通过调查核实该作坊属无证生产，我局及时有效的制止了该商户的违法行为，确保了城区的酒类食品安全。
3、协调部门、强化监管。酒类监管由多部门交叉监督管理，我局相关工作人员为了方便广大生产和流通商家对酒类政策了解、证件办理、投诉等问题，通过设立的举报电话，耐心为来访者进行讲解。同时我局也加强与县工商局、县质监局等相关部门进行沟通联系，加强对我县酒类市场的检查监管。截止目前，我局已办理酒类产销许可证89个，酒类流通证件85个，规范了县内酒类生产流通厂商的合法经营，保障了广大人民群众的饮酒安全。
二、存在问题
1、我县辖区内大部分为山区地段，人口较分散，大部分酒类生产厂家和流通商家较分散且在较为偏远地区，加大了酒类监管难度。
2、我县酒类生产厂家除敬师酒业有限责任公司和建州酒业晏阳酒厂外，其余基本为家庭作坊式生产，规模不大，产量不高；生产工艺、技术相对落后，生产带有一定的季节性，缺乏相应扶持政策，这一状况对我县酒类产业发展和壮大带来巨大的困难。
三、下半年工作打算
为了进一步净化我县酒类市场，规范酒类生产经营秩序，今后我局将着重从以下几个方面开展工作：
一是继续宣传贯彻上级的有关文件、讲话精神，依法行政，不断提高工作执行力，切实加强对酒类市场的监管；
二是加强市场准入管理，严把市场准入关；
三是强化宣传、督促，不断规范酒类生产经营者的生产经营行为，认真推动落实索证索票、随附单等有关制度；
四是积极沟通协调各职能部门，密切配合，协同作战，把酒类市场整治工作常抓不懈，重力打击假冒伪劣酒，确保人民群众喝上放心合格酒。
