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营销策划部工作总结

发布时间: 2019.08.12

【律师营销策划思路】金利山庄营销策划思路。

在平日里的学习与工作中,我们在某些情况下需要写总结报告。写总结可以丰富我们的专业知识,提升专业水平。每写一次总结,我们就可以想的越多:一个人刚开始做某件事的时候可能不会,但一直不会就是态度问题了。那么一篇优秀的总结怎么样动笔呢?为了让您在使用时更加简单方便,下面是小编整理的“【律师营销策划思路】金利山庄营销策划思路”,供大家参考,希望能帮助到有需要的朋友。

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金利营销策划思路

金利山庄营销策划思路

(一期棕榈苑)

海南庞大的积压楼房,已政府的努力,经过确权,然后给予补助款已逐渐的推向市场,其中有大量是新楼盘,有的是半拉子工程已达到封顶改造的新楼。全部以1300元/m2的价格推向市场,且地理位置优越,如果不从创新思路去开发经营本社区,若与其他楼盘比赛便宜则本项目必败无疑。

金利山庄地理位置偏僻,交通不便,周边人气不旺,附近经济特别萧条,公司又面临资金极端困境。在这种情况下,公司惟有大胆创新,准确定位,四两拨千斤,把每一分钱都用在节骨眼上,方可走出困境,迈向坦途。

一、整体定位

1、目前已建好的现楼宜定位工薪阶层,岛外游客,大胆放低进入的门槛,通过银行资金支持,为整个区域的滚动发展创造基础。

2、本社区近无大海,旁无高山,地处偏僻,但随着国家定位海南为生态省,环境的美化已是大势所趋,所以我们可以把他定位为热带山庄,通过整个小区完美的热带雨林设计,把一些植物移入社区,通过把社区公园化,热带雨林化,让本社区成为休闲、度假、居家的世外桃源,则本社区就可以把偏僻变成优点,引来大量的购房者。

3、旁边的二期地适宜通过环境设计热带化,然后以高级的住宅地出售。通过对其进行热带雨林式的设计,必定会带来非凡的效果。(详gZ85.CoM

见郭总整体规划与设计)

4、随着一、二期的成功,我们已经有足够的实力开发三期物业,进入高档社区。

二、经营与销售创新

1、首期10000元,月供800元,即可拥有热带山庄90平方米的套房,其中二成10年分期,8成银行30年按揭。这样让有一种便宜的感觉,其实把楼价定位在15万/套(见潜力购房法).

2、免物业管理费(见管理创新)或通过抽奖方式减免20年、10年、5年等。

通过提高楼价,每平方米提高100元作为物业发展基金,5万平方米约为500万,然后购买本社区的商铺,以收租金供应物业管理,让物业主终身享受免物业管理费的好处。

3、贷款(根据海南实际情况推行)

(来自:2。

3、一次性付清,8.8折,1320元/m2。

4、首期二成,8成30年按揭不打折,送贰万元装修。

5、按业主要求装修需要提价销售,连装修贷款一起办理。

6、首期10000元,二成10年付清,8成30年按揭,送二万装修,1750元/m2。

7、跃层式每平方米加价150元。

以上策划仅为大概运作思(转载于: 在点 网)路,实际可执行策划书有待正式工作后制定。

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【房产营销策划书范文】房产营销策划书


《【房产营销策划书范文】房产营销策划书》是一篇好的范文,觉得应该跟大家分享,重新编辑了一下发到工作总结之家。

房产营销策划书

房产营销策划书(一)

由于与一般商品具有异质性,如其资金投入巨大、生产周期短、具有价值升值和货币功能、能够半品销售、品质基本不能提升、入市价格低、开盘多、竞争激烈等等。随着房地产竞争的日趋激烈,相应的营销策划也十分火暴,因此策划创新成为制胜之道。对于房地产的营销策划,主要是围绕的消费行为、生活方式在设计、提升产品价值、营销传播、支付方式等方面进行创新,激发潜在消费需求或争夺现有顾客,其创新可以体现在创造一种新产品(如规划设计方面的独特性);提供一种服务模式(如管家式的物业服务);倡导一种生活方式(如运动、健康、休闲、品位等);营造一种(来自: 工作总结之家)文化等等。

一、未来发展趋势

一方面是房地产已经进入竞争时代,房地产的竞争已从价格竞争、概念竞争转而进入品牌竞争阶段,企业更注重对品牌的培养与利用。因此应注重对品牌的不断强化,输出品牌核心价值,进行统一品牌之下的分品牌战略;同时广告意识要超前,推广手段整合性强,利用一切可以利用的传播资源强化产品的概念。另一方面是消费市场日趋理性和个性化,近年经济持续放缓,居民收入(包括预期收入)持续下降,实惠性的心理占据主导地位;消费者经过长期的广告浸淫,偶然性、冲动性购买行为减弱,理性购买行为增强;各种不同类型的消费者对楼盘的选择逐渐建立自己的标准和喜好,消费者对商品房的选择会更趋“个性化”,会更加考虑自己的心理需求,寻找更加适合自己的楼盘。随着房地产市场竞争的加剧,大型化、集约化楼盘将成为未来市场竞争的热点;针对不同消费者的市场细分趋势日趋明朗,以满足不同类型消费需求的消费群;“设计时代”开始回归,发展商更加重视产品的开发,对楼盘的前期规划和设计将更加重视。竞争手段将会全方位、多元化,如一些大型的楼盘具备综合的竞争优势,而中小型盘就必须以其个性化和特色需求也在市场占据一席之地。在未来的发展过程中,将进一步追求境界(如历史、人文、文化等);追求近距离(如与商务区、高效、车站等接近);追求洁净(对光线、绿化、天然气配备等);追求宁静(密度低、生态景观台等)等等,不仅对配套设施的需求提高,而且对房地产开发商的品牌高要求;不仅对设计有相应要求,可能还会对社区居民的生活群和社交卷具有相应要求;不仅对楼盘的品牌有要求,可能对设计和制造过程中的环节比较关注。在市场竞争形势进一步白热化的情况下,如何进一步挖掘自身楼盘的附加价值,稳定价格、吸引客源?如何根据目标消费群的理性购买需求,进一步深化自身楼盘的优点,使目标消费群产生“物有所值”的感觉?如何继续建立自己独特的品牌个性,突破强劲对手的包围,在市场上继续掀起一股新的旋风?如何适应“个人置业时代”的新趋势?这些都迫使开发商需要进行系统的全程营销策划。

二、房地产全程营销策划

一是策划为先。在整个项目开发过程中,从思维上应该策划在先,包括项目认证、风险评估、资金渠道、市场定位、规划设计、施工招标、工程管理、材料选择、形象包装、开盘销售、广告宣传、营销策略、物业管理、品牌塑造、效益提升等等都需要系统策划,策划是建立在相应的市场调查的基础上,调查既可以是一手的资料,也可是二手的,如包括政府统计口径、银行统计口径、统计局、商业局、房管局、国土局、税务局等部门的统计年鉴,了解和分析市场购买力及消费趋势等等。根据不同的环节有针对性的展开调查,如围绕消费者的生活形态,围绕区域的楼盘情况,围绕促销策略等等。二是创新为赢。在整个策划过程中均应该进行营销策划创新,包括建筑形态、布局规划、户型设计、整合营销、广告宣传、公关活动、物业管理、融资方式等等,如在支付方式上,与金融有效结合;在价格制定上,有效利用消费者的心理;在宣传和定位上,利用消费者好奇、虚伪等心理。如关注小孩教育、与名人做邻居、零首付、组合销售、在促销上合家欢礼品组合:丈夫赠送健身礼券、妻子赠送美容礼券、儿女赠送少年宫课程一门、老人赠送全面身体检查一次等等。同时要全程为握,房地产开发的全程策划,每个环节、每道工序、每个细节都相当重要。如市场调研、市场分析、

市场定位、市场形象、市场促销。

三是塑造差异。差异化能够创造竞争优势,在房地产策划过程中,应在不同层面塑造差异,如建筑风格、外立面、风系设计、光系设计、户型设计、布局空间设计、功能设计、智能化设计、逃生设计等等。在差异的塑造过程中,应在价值提升、吸引眼球、新颖性和成本方面权衡考虑,因为企业的目的是营利为本。

四是整合营销。一方面房地产企业在项目开发或经营中要体现人性化意识,关注企业形象、项目形象、员工形象、产品用料、营销方式等等,另一方面要善于整合,在定价方式、开盘起价、价格策略、付款方式、营销主题、广告创意、投放媒体、投放时间、媒体选择、卖点营造、物管承诺等方面都应该组合和整合。如引进组合家电、组合厨房;社区综合配套,整合内外部资源等等。在传播方面,从炒地段到炒升值潜力,从炒概念到炒设计和户型;从软文到单叶,从电视广告到车体、广播和户外广告等,在生活方式、生活品味等方面区塑造创意点。在品牌定位方面,根据消费形态和楼盘实际情况,寻找相应的目标消费群体,同时要善于培育楼盘的子品牌。当然,对于房地产销售力的实现,单纯靠品牌概念的输出无法达成,实在的产品和价格才是实现销售力的关键所在,因此应输出多元化的产品信息,提升楼盘的价值感,打动更加理性的消费群,为产品注入一些新的元素,赋予产品更加新鲜的形象,从而保持品牌的新鲜感。

总之,未来的社区将更加在产品自身方面加以关注:如园林设计好,有较大的休闲活动空间;间隔合理、实用率高、采光好、空气流通;楼距较大,有开敞的空间和视野;完善的小区配套,物业管理好,最好是封闭式管理;交通、购物方便,使房子成为有文化气息的房子,成为有创造力的房子。在营销传播上:抓住目标消费者的心态,务求直指人心,在销售策略、广告策略投其所好,促成他们购买,同时根据目标消费群的特性,配合产品的特点,使广告投入针对性更强更直接。一方面是组合利用软文、公关和不同形式的广告,在设计和投放过程中创新,另一方面是有效把握目标消费群体的消费心理和行为,关注其消费形态,从而有针对性地开展相应地传播和促销活动。

房产营销策划书(二)

前言:营销理由

传统经济学认为,商品的价值决定于凝集在商品中的有效劳动,而商品的价格取决于供求关系。按这一理论,一个物件的价值是个客观、可度量的值。人们只要理智地度量生产某种商品所需要的有效劳动,就可以了解一个商品的内在价值,并以此为交换的依据。在这一理论的框架内,消费者能够客观地掌握一个商品的价值,因而是理智的,因而也就不存在市场营销概念了。

然而,西方经济学则认为,商品的价值取决于商品的Utility,所谓Utility是指商品的服务带给人们的效用,或说好处。而这个效用的评价标准是一个主观的概念:同一商品在不同的消费者看来有不同效用,南方人认为米饭好,北方人认为馒头好,谁也不能把自己的价值取向强加给对方。由于认识到了商品的价值是个很主观的东西,因此产生了西方经济学的市场营销概念。营销的目的就是要影响消费者的价值认同,使之心甘情愿地付出更多的成本购买某一品牌的商品,而不是具有同性质的其他品牌。

现在已经步入了知识经济,“华翠”内部必有一个创新系统来不断审视、破坏现有流程,取而代之更好的流程,以使自己跑得更快。以下是房地产营销策划书的具体内容。

二房地产营销策划书-促销:点石成金

现在的竞争,已不仅仅是某一个层面上的竞争。一个企业如果仅仅在某一层面占据优势,而在整体上却还存在这样或那样的短板的话,那么,就有可能在新一轮的竞争当中,被更具综合优势的竞争者淘汰,这是新时期的基本市场法则。有远见的人总试图看清原本看不清的东西,一成不变的思维方法是最容易失败的。在房地产市场饱和的现状下,我们必须打破常

规、标新立异,充分运用创新思想,设计出多种全新的营销模式。做到多点齐发,连点成面,面面俱到;多线共拉,布线为,一打尽。

(一)房地产营销策划书-立异:以租带售

房地产开发商对其所开发的项目都期望尽快销售出去,但往往事与愿违,欲速则不达。尤其是中高档的住宅物业,在买方市场的情况下,要想靠急功近利的方式获取高额的投资回报,更是难上加难。因此,市场上出现了一种带租与销售的营销模式,不仅适用于商业物业的销售,也被可引入中高档住宅的销售。目前高明住宅的销售市场竞争十分激烈,市场明显供大于求。在此情况下,如果华翠园沉住气,以“不变应万变”(价格方面),倒也可以在高明独树一帜。但我们不能满足于此,必须尽快将部分尾楼处理掉,以加快资金的运转速度。所以,房地产营销应当调整思路,改变策略,在不“变”中求“变”:“千变万化”(营销手段方面),采取“租售结合”的营销策略。

“租售结合”房地产营销策略和方法的基本内容如下:当市场发生变化,供给过度,造成楼房难以销售时,应改变营销策略:先设法将手中的物业租出去;然后再将营销目标锁定在投资型买家这一目标消费群体,让其在有较高投资回报保障的前提下,成为该物业的拥有者。这样,即使房子暂时未售出,我们也可以获得一定的租金,而且,随着高明经济的发展导致消费推动的房价上涨空间巨大,这样,公司可以得到双面的回报。何乐而不为呢确实,房地产行业本身就特别注定资金的快速运转,可是,我们可以用出租之房到银行抵押进行贷款,以缓解再开发的资金压力,充分调整资金运转率。这样,我们就可以做到有大利而无小害、有多得而无少失。另外,本人曾经对荷城现有打工族做过租房调查,通过市场调查发现:随着大佛山的启动及招商成绩的显赫,吸引到了大批外来者,出租屋一直出现紧缺,并愈演愈烈。房屋租金也出现很大的上涨。所以,本策略很具可行性,市场空间大,大可一试!

(二)房地产营销策划书-顶楼:困中创“圆”(园)

众所周知,顶楼几乎成了所有开发商的心头病,绝大部分避免不了“滞销”的命运,开发商须费很大力气才能将其出售,有些甚至逃脱不了一直空置的状况。追本嗍原,我们必须找出导致其独特命运的原因:人的消费思想是理性的,同时,他们的消费行为也私利的,在决定高消费品时,他们都会“挑三拣四”“小心翼翼”,特别是左右自己全家命运的物产时,他们更是“铢铢校量”、“顾前怕后”。其实顶楼最要命的就是夏天过热,炙得人闷不过气来。具体问题具体分析,一切从实际出发,针对这种现状,我们可以在顶楼建好可以隔热的“花园”,它虽是隔热层,但它并不同于一般的其它隔热层,相比前者隔热效果更好,其房内正常温度几乎跟其他非顶楼一样;再者,它的材料及铺设形式有异:直接在原有隔热层上铺一定厚度的土层,然后于土层栽花种草,这样,除了可以防热外,还可以起到美化环境及净化空气的作用(土坯本身具有非一般的吸热功能)。

并且,我们投入也不大,100平面大概只需2000元即可,同时,我们的大量建设又可以产生规模效应,进一步降低“花园”建设成本。至此,顶楼的困境我们就可以“圆”满解决了。(具体操作方法可以到“永安新村”“取经”)

阻碍顶楼销售的难题还有二:过高、容易漏裂。在这里,要解决过高的问题唯一可以做的就是对其进行精细化的市场细分,目标群定位于年轻阶层(如本人);另外,还必须采取低价、甚至成本价销售,在价格上对其固有的缺点以一定的补偿,以弥补其不足。对于顶楼容易产生漏雨及墙壁裂缝问题,在建造的过程当中如果严把了质量关的话,是不会发生这样的质量问题的,但是既然现在房已建好,我唯一要问的是您们对自己的产品有信心么?(当然我对您们还是有信心的),如果有的话,那在售房时,我们可以大胆对消费者以“三包”的承认,并签订附外质量保证合同。这样,顾客们在够买时就会很放心了。(其实,这样的营销要以高要求的产品质量为基础的,因为营销是“末”,而产品是“本”;营销是“术”,而产品是“道”)

(三)房地产营销策划书-中楼:以旧换新

俗话说:“没有不好的产品,只有不好的定位”,市场如战场,“凡战者,以正合,以奇胜”。市场不同情弱者,在产品同质化严重、营销手段单一的竞争市场中,没有领先的、具有创新推广手段的企业,就没有长久的生命力与市场占有率;而将过去固化、单一的策略手段奉为“尚宝”的企业,必定走不出恶性竞争的阴影,最后也逃离不了失败的厄运。因此,企业只有永远保持创新的头脑,不断将其新思想转化为独特的、适应现实要求的模式,并成功付诸实践。才能稳固并拓展市场,胜出于与己激烈竞争的强手之林。

目前,作为弹丸之地的高明,已有大量建成、在建、筹建的楼盘存在,市场形势更趋严禁。我们必须采取差异化的市场策略,努力创造与对方的差异,以正确的市场定位加上强有力的执行去甩开跟随者,从而获取成功。经过苦苦寻思,本人又“卤莽”献上一计:随着高明低层消费群的成熟及社会普遍存在的“2·8定理”(社会中80%的钱掌握在20%的人手中,而其余80%的人只控制着20%的财富。在这里,本人将这80%的人定为低层消费者),二手房市场异常火暴,有些时日甚至赶超新房成交量。跟随本区农村人口的继续大量转移及外来人口的消费涌动,这种市场结构状况必定还将延续甚至加深。二手楼交易已成为一种发展潮流,不可逆转!有时,机会就出现在市场的变化中,跟随于雷声轰隆的雨后。成功者善于并敢于抓住市场,而失败者之所以失败就因为他“茫然”于机会。我们必须抓住这大好时机,毫不畏缩地推行楼房“以旧换新”的销售模式。交换时用新楼固定价减去顾客旧楼协商价,然后由消费者支付这个结果值即可。

关于这个手段,我也不是盲目瞎瓣,而是有一定的市场依据的。毕竟,高明旧楼多分布于市区西面,即荷香路以西,这里,多以散楼布局为主;而新楼绝大部分为花园形式,设有保安及其他物业管理服务人员,安全系数更大。再加上老区环境污染严重及人们的喜新厌旧心理作祟,在有一定经济条件下,市民多有“卖旧买新”的冲动,而我们开展的“以旧换新”策略在多种宣传方法的基础上(后面提到),一次又一次的激发着他们的购买欲,调动着人们的冲动感。在这样的作用下,成交是迟早的事。记住:市场上的成功者的确是那些最能适应现行环境要求的公司──它们向真正需要的“东西”(销售模式)而付出。

(四)房地产营销策划书-绿化:诗意栖居

“诗意栖居”是人类居住的最高梦想!所以古人云“无水则风到气蔽,有水则气止而风无。其中以等水之地为上等,以藏风之地为次等”,有山水怀抱之地才为风水宝地。于是人们诗意栖居在水一方契舍了文化、审美、心理和生理需要,遂流行于市井贩夫、商贾巨富、文人骚客中。至今,人们对于物业的绿化要求更高一层。花园者,人文、自然与建筑对话的灵性空间,于其中,人性获得升华。建筑为园林让路,生活回归自然。本人今天考察过贵园,微觉不妥,完美当中有那么一丝丝不足:花园外围绿化带未建立,从外看,给整个花园婀娜的身段“扎”上了一到深深的疤痕。请尽快将其“整容”一番。至时,必将带给您们更多的“选票”。

满眼的绿色意味着宽阔的视野,洞察市场才能开山立业;氧气如同良好的运营机制,保证置身其间的人力、资金、技术圆满运转;阳光是花园的远景,吸引更多市民“埋单”。

(五)房地产营销策划书-物业:“和谐”民主

现代消费从一般消费转向体验消费,由理性消费发展为感觉消费。以前叫做消费者买的放心、用的称心;现今边为消费者买得开心、用得满心,再加上人都是有感觉的动物,在享受服务时,必须要受到特别的待遇、绝对的尊重,他埋单时才满意,以后也高兴再次光临;在购买商品时,人们需要的是热诚的售后服务。在这方面,海尔集团的品牌建设可算上乘。

海尔产品的核心价值就是“真诚”,品牌口号是“真诚到永远”,其星级服务,产品研发都是对这一理念的注释和延展。因此,海尔的空调、冰箱、洗衣机等产品多次被列为消费者最喜欢的品牌之一。

在这方面,我们都得不耻于问师海尔,并还得把这样的服务延伸、拓展到物业管理服务上。因为物业管理好坏也直接影响到房楼的社会认同度。只有我们的认同度高了,才会受到更多消费者的追棒。具体操作:引进一家富有实力的物业管理公司来接盘,为现有业主提供优质的服务,带来人性化、亲情化的先进服务管理理念,同时,最主要的是在安全管理上受到业主的赞誉。这样,老业主带动新客户,必将提升“华翠园”销量。

三房地产营销策划书-推广:多管齐下

一个成熟、成功的品牌,到最后所拥有的,并不仅仅是强势的知名度和优秀的形象,而是与消费者形成的牢固的心理上的联系。最高境界的品牌,并不是消费者有意识认定的“好品牌”,而是存在于消费者认知“无意识”中的一种自然的状态。强的品牌并不气势压人,而是以亲和友善的姿态向市民的一种虔诚的诉求及消费者的认同和好感。市场营销的战争其实就是借助广告对“品牌好感”的争夺。所谓“会哭的孩子有奶吃”就证明了要敢于诉求的道理。举一个最简单的例子:你爱上一个女孩必须勇敢追啊!否则,你只能在单相的煎熬中忍痛!而你那心中的女神随时都有可能成为别人卿卿我我的陪伴。悲哀呀!对吗?

最主要的,因为房产乃关系到一个家庭的福祉的关键性消费,一生中就那么一两次。面对它们时,谁不慎之又慎、顾这盼那?倘若我们“羞”于表达自己的“爱”、耻于剖白心中之“情”。人家会“下嫁”于我吗?这点从下面的图表就可以看出来:图中阴影部分为人们车房消费,他们在面对这二者时都富有理性,这就要求我们借助一切可以借助的力量(手段)全力去说服他们、征服他们

(一)房地产营销策划书-广告:媒体打压

广告宣传主要以《高明信息报》、街巷横幅条为主,以高明有线电视台为辅。其中,电视台广告尽量少放,一来减少广告投入费用,最大限度地提高广告资金的回报率;二来高明电视台上映时间短暂,又没有自己固定的频道(只是在黄金时段插播少次),收视率低下,再者,电视广告是最招致观众反感的媒体。其实,采取任何活动都一样,在行动之前应先在自己心中琢磨琢磨,通过自己的逻辑考核看它是否“经济”。

通过本人多次经验的证明,现有个很好的考核方法:

如果广告后收益广告费用,则是经济的,可行!可是,学过甚至关注、了解过经济学的人都知道,企业是赢利组织,它的这一本性决定了其在参与所有实际时都必须是以最小的投入而创造利润的最大化!好!既然这样的话,我们在酝酿广告投入时,必须将其费用投入结构最优化,以达到花最少的费用而获取诉求的最大化。举个例子,如果你在平静的池塘里投一个小石子,激起的涟漪就能让你看得请清楚楚,这是效果;而你往大海里扔一块大石头,激起的浪花可能还没有海风吹起的浪花大,这是无效,而扔大石头的成本要远大于扔小石头的成本,石头不在大小,关键要扔对地方,而把大石头扔在池塘里,那就更好了。正是因为同样的费用投入到前者必定大于后者的效益,我才做出上面的结论。

另外,特地针对区内各乡镇农村市场的实际,本人建议采取“过时”、“落后”的墙体广告进入农村的“心脏”,更快、更准、更优地抢占农村市场。()的确,墙体广告给人的感觉是比较低挡、缺乏公信力的,通常只有卖农村用品的厂商如饲料厂商才会使用。特别是在现今媒体不断出新的情况下,一般的公司是绝对与墙体广告划清界线的。但其实,企业这种拒绝墙体广告的态度可能是一个错误的决策。据调查,墙体广告是观众回忆度最高的广告,我能回忆到的也只有几个,“中国

移动”、“新飞冰箱”、“创维电视”、“农业银行”等。时代进步、经济发达,并没有完全把旧式的媒体淘汰掉,反而给了一些旧式媒体更多的空间。广告虽是艺术,讲究外表舒适、品位高雅。

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校园营销策划大赛活动总结


人间芳菲四月天。四月份的天气恰是最好的,让人感到温暖又充满着希望。就在此月中旬,导师郑云翔先生通知我们,学校经管系将与锦丰集团联合举办的“心岛一面”校园营销创意大赛,并给我们看了参赛的具体要求和大赛的奖项设置。毫不隐瞒的说,促使我们有欲望参与此次比赛的是那丰厚的奖金。至少我是这样。所以,说什么是为了锻炼啊,也就“打打酱油”啊,都是混话。奖品挺丰厚的。但我们知道“临渊羡鱼,不如退而结网”。组队,报名。队名确定了——“伍星战士”。我们无非想从名字传达给评审者们一个理念:我们团队五个人,都有着“五星级”(高级别)的营销策略,还有像战士们那种纵观全局的分析能力。刚开始,取之为“五星战士”。但觉得容易让人望文生义,不免有失深度。思前顾后,便加了个单人旁。毕竟是由“五个人”组成的团队。

之后,我们匆匆的把队名和团队成员名报上去后,开始了为期一周的营销方案策划。对于此次营销方案的策划,在“开工”之前我们便达成共识:要么不做,要做,就理应全力以赴把它做好。就我个人而言,此次比赛的过程带给我的经验教训,远胜于比赛结果所带来的各种荣耀和赞赏。一个团队懂得合作与否,直接关乎到这个队的赛绩。每个人都有自己独特的优势,没有谁样样都出众的,这点毋庸置疑。“梅须逊雪三分白,雪却输梅一段香”讲的大概也就是这一道理。故我们只有上下一心,少计较多做事,才能在“粥少僧多”的困局里“斩荆披棘”勇往直前,百战不殆。现在谈谈这份让我们得以进入实战赛的营销方案罢。我们可谓费尽心血,尽自己所能,全力以赴。校对了一次又一次,改了又改。后来自己想了想,其实比赛的过程就如同是奋斗着的人一生的“简略版”,需要有个目标,也需要有达到目标不惧一切困难挫折百折不挠的勇气。我认为在我们策划营销方案的过程,可借用国学大师王国维的三种境界。

其一“昨夜西风凋碧树。独上高楼,望尽天涯路”…… 虽然知道比赛很残酷,优胜劣汰。也清楚我们没有学企业管理、电子商务、会计这些专业的同学那样,有足够的专业知识来支撑。我们只是敢于在竞争激烈的环境中齐心协力挑战群雄,敢于登高远望从而寻找自己要达到的目标,勇于尝试探索,不怕寂寞。

其二“衣带渐宽终不悔,为伊消得人憔悴”…… 在目标明朗后,我们开始策划了。首先,搜集资料、图案设计、版面设置…… 其实,对于一周就要策划一个比较理想的营销方案,我个人觉得,没有足够的耐力与定力是很难完成的。目标明确后,开始动手做的时候,却发现,原来要在50多支队伍中突围是很有难度的,并不是我们当初想的那么美好。

目录得分成几部分较好?市场分析怎么样做?SWTO分析又该如何?团队要怎么分工才合理?歌词改编、宣传单设计、宣传营销的策略是否有建设性等等的问题接踵而来。我也曾经彷徨过,因为不知道大家这么努力到底最后能不能进实战赛,至少拿个优秀也行罢,那种惴惴不安的感觉总是不时地袭来,还好有时候队友会开玩笑似地互相鼓励:“哎哟!这部分做得!瞧我们这方案做的,要是一不小心拿了个大赛的冠军那也不为过”。接着大家就会歇息一会儿,这一小会儿经常在发“白日梦”,至少当时给人感觉是这样。就五个人在那儿七嘴八舌的议论着如果拿了奖金要怎么样瓜分,要怎么样利用它。我们团队不是夜郎自大。而是大家心照不宣,都知道这么一个道理:为了使磨能够转得快且磨出的东西质量好,通常在推磨的驴眼前放些它们感兴趣的东西,它们才会继续努力,不断前进,丝毫不会懈怠。即使这些东西可望而不可即。永远只在眼前却是够不着的,但是驴依然还会因此不断前进。这也许就叫“无形的鞭策”吧。还有,我们经常忙到没吃午餐抑或只是草草了事。因为追求自己的目标,废寝忘食、夜以继日,就是累瘦了也不觉得后悔。

其三,“众里寻他千百度,蓦然回首,那人却在灯火阑珊处”…… 其实越往后,我们就越发疲惫甚至开始丧失“战斗力”;有时会忘了把刚做好的小部分文书保存而拍桌大嚷;会期待比赛结果同时也伴随着担忧。但是,我们深信只要坚持、再坚持,要善始善终。没有永远的胜境,也没有永远的绝境,一切皆有转机,一切都在改变。 …… 最后,我们获得了亚军。我在此次比赛的过程中,受益良多。例如:知道了单有目标而不懂如何努力是不行的,而且还要练就一股坚韧不拔的意志。

还有,就如何合作才能成为一个优秀的团队,我总结了以下5个经验,简单来说可以用4个C和1个S表示。 4个C就是Caring(体贴)、Cheerful(开朗)、Confident(自信)、Creative(创意)

第一,体贴。一个合作的团队,在刚开始合作的时候铁定少不了摩擦的,但是随着时间的推移,队员们会渐渐了解各自的个性与其行事的方式。那么在这过程中,队员之间应该互相谅解包容,最重要的还要体贴他人。当然这一点不是说,所有事都拦自己去做就是体贴他人。而是在大家工作的时候,遇到什么难题大家一起解决,有什么疑问大家一同分析、讨论从而把它解决掉。关心、体贴对方,整个团队共进退,齐发展。

第二,开朗。一个死气沉沉,丝毫没有活力的团队是难以进步的。就像生活需要乐趣,才能活得更好一样,枯燥的策划团队的生活也需要“调料”进行“调味”。而这调料恰恰是队员们的“开朗”。工作累的时候偶尔幽上一默,不仅能够减少疲劳活跃气氛,还能增进彼此之间的感情。

第三,自信。在一项繁重艰难的任务面前,团队最不能少的是自信。就像蒲松龄写下的那句话一样:有志者、事竟成,破釜沉舟,百二秦关终属楚。即使对手再强大,只要大家不要畏惧,相信“天生我材必有用”,在有足够的自信下努力,肯定会事半功倍。第四,创意。生活在不断的变化,社会的发展,夸张点的说可谓是以光的速度。所以,管理的制度要新,观念也要与时俱进。这样才不会落在他人之后。“好的创意便成功了一半”这道理放在任何地方都适用。那么很显然,最后那个S就是Sincere(真诚)。像海尔兄弟的广告词说的那样:真诚到永远。队员彼此之间互相信任,真诚待人,不但可以使队员在合作过程中减少互相猜疑,减少矛盾,而且能够一心一意,专心地向目标一步步迈进。就像这次比赛,我们商量后,决定把财务管理这重任交给xx同学主管,xx同学协助。期间,他们做得井井有条。我们也从没多说些什么。更多的是关心我们当天的“战绩”。我们相互信任,真诚待彼此。这也是我们团队能够合作愉快的重要原因之一。

经过这一次校园营销策划大赛,我们不仅学会了策划营销方案,而且得到了许多关于团队该如何合作的宝贵“经验”,是那用再多的金钱也买不来的“经验”——5个C和一个S。

上半年营销策划总结


【2015年上半年营销策划总结】

2014 年度营销计划书 2014 (一)年度目标 1、目标 2015 年度总目标为 10 订单用户数,分解到各阶段的目标如下

① 第一阶段(6.1-7.1),下载数量:20 万 ② 第一阶段(7.1-9.1),下载数量:70 万 ③ 第一阶段(9.1-12.1),下载数量:500 万 ④ 第一阶段(12.1-4.1),下载数量:1000 万 2、其他目标 ① 根据汽车后市场发展的市场趋势, 制定用户稳定提高策略, 保持用户服务专业 地位,扩大区域,开发合作商户,提高服务、产品更多功能的实现。

② 占有率。

③ 策略。

通过市场促销刺激消费者购买欲望, 推动经销商进货, 提高我公司产品的市场 用户数 2000; 用户 20000; 用户数 10 或直接百度“高秀才的文件夹” 目前可行之推荐项目

一、 第四代最先进气触媒新型消毒祛味产品 用途

酒店、饭店、KTV、写字楼、新装修楼盘、旧房、轿车等等——消毒、杀菌、除甲醛、除 异味、预防流行病;二、 八大名酒——安徽古井贡酒最低出厂价批发(非零售) 三、 厨卫电器产、供、销一体化项目全盘运作(烟机、灶具、消毒柜等立项、 生产制造、品牌及 OEM 销售等等) 四、 烟机、灶具、消毒柜等厨卫电器产品 采购使用 或 供应销售 ; 五、 商业保险服务项目(人寿险、财产险、意外险等等); 六、 培训项目(企业管理、人力资源、安全等等方面培训); 七、 其他待你自己亲身参与、补充的项目 (四)销售团队组建工作安排 1 招聘,组建销售团队 本年,拟招聘 8-10 名省区经理,2~3 名办事处主任、1 名市场策划助理(平面设计),此 岗位要在 2014 年 2 月 15 日前至少到位 50%;具体由人力资源部协助招聘,营销部经理负 责面试。

2 员工薪资结构、福利待遇的确立与逐步改善 2014 年 2 月底前完成营销部各职位薪资结构、各种福利、补贴制度的出台并试行;具体由 市场部、营销部部长草拟,总经办、行政部协助确定。编制日期 2013.12.18 审核日期批准日期修改标记修改处数修改日期

【2015年上半年营销策划总结】

锦上2015年营销方案Ⅰ 市场 14年销售总结 Ⅱ 项目推售情况 III 营销总结Ⅰ 市场预判 15年上半年营销计划 Ⅱ 货量盘点III 目标分析Ⅳ3-5月执行细案2014年楼市新政年昆山楼市起起伏伏,从年初库存问题凸显,13年末以来的涨势戛然而止随后降价抛售,量价齐跌到8月份降 价突围,及至11月以后成交持续增长,年末量价齐升。一年的风风雨雨,冷暖交织,与轮番”轰炸”的楼市 政策密不可分。。2014年2月16日,商业地产遇上“最严限售令”,苏州市政府颁布 新政《关于进一步加强全市商业房地产项目管理意见的通知》,在 商业房地产领域“建立风险防范资产保障机制”,要求可分割出售 类的商业房地产项目,在预售前必须划出一部分房产作为风险防范 资产予以冻结,时限为3年。10月31日起昆山调整住房公积金贷款政策

1、借款人缴存公积金期限从12月调整为6月; 2、第二次办理首付五成调整为三成以上; 3、取消住房公积金个人住房贷款担保收费项目。:2014年1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月9月30日央行放松首套房贷 首套房贷最低7折利率。11月21日 时隔28个月后央行再度降息 金融机构一年期贷款基准利率下调0.4个 百分点至5.6%;一年期存款基准利率下 调0.25个百分点至2.75%。昆山楼市成交情况2014年1月1日早上至2014年12月31日下午2点,昆山楼市共成交47899套,与2013年相比,减少了16191套,跌 25.26%。虽然今年一整年昆山楼市遭遇“寒流”,但是有经验的开发商及时调整策略,“割肉放血”,因此总体来 看销量并未大幅度减退。尤其是在11月的央行降息下,12月成交5030套。2014年,昆山楼市近400楼盘有成交,130多个楼盘共新增预售71129套,其中上市30多个纯新盘,库存高达91944套。昆山各区域楼市成交情况开发区夺得全年区域销量冠军2013年销量最高的区域当属花桥镇,而2014年则是开发区。今年开发区成交10024套,是唯一一个销量过万的区域。花桥 镇退居第二,玉山镇第三。区域 开发区 花桥镇 玉山镇 周市镇 陆家镇 巴城镇 千灯镇 张浦镇 南部水乡 总计 2014年成交 10024 9469 9309 5340 3885 2606 2584 2576 2106 47899昆山楼市2013、2014分区域成交数据 2013年成交 11285 14906 12123 5949 8079 3248 3816 2872 1812 64090增减 -1261 -5437 -2814 -609 -4194 -642 -1232 -296 294 -16191增减率 -11.17% -36.48% -23.21% -10.24% -51.91% -19.77% -32.29% -10.31% 16.23% -25.26%昆山楼市价格走势2014年昆山楼市成交价格基本上持于平稳,9月-11月期间有所下浮,下降幅度在200元左右,随后的降息政策,使房价 又回归9字头市场。2014年,千灯镇楼市成交价格波动较大,单价低于6000元的量占到10%,整体单价基本保持与6000-8000元之间,受政策波动,板块市场价格浮动变化敏感。昆山楼市库存情况2014年昆山楼市库存量创历史新高,达到9万套!昆山楼市货量上涨,销量下滑,市场过度饱和!2010年 新增预售 库存 48209 472042011年 40390 600132012年 45016 636652013年 69139 687142014年 71129 919442013年昆山楼市成交量6.4万套,新增预售量6.9万套,两者仅差 了5千套。据统计,2014年新增预售71129套房,而与今年的 47899套成交量相比,多出了2.3万套房!从2011年初的4.7万套到2014年初的6.8万套,3年的时间 涨了2.1万套。而从2014年初到2015年初,仅1年的时间就 涨了2.3万套!昆山楼市新增预售分析2014年各开发企业期望值较高,推量远超2013年!最终成交量脱幅严重,造成高库存,难去 化,花桥镇货量挤压严重!从月份来看,因为2013年的高成交,开发商对2014年期望 较大,1月至5月昆山楼市的加推量均超过去年,金三银四 以及之后的销量不济,开发商开始稳扎稳打。随着9月30日、 以及11月21日央行的两次新政,开发商再度满怀希望,11 月新增8385套房。从2014年昆山楼市各个区域的表现来看,同样作为成交大 户,玉山镇的加推量和成交量基本持平,表现良好,而花桥 镇库存大量积压,全年新增了17425套房,但仅成交了 9469套,新增了7956套房!千灯板块市场8月份千灯镇各楼盘开始降价换量,三、四季度板块市场成交量上升明显。但相比2013年,最终还是下 滑1232套,下滑比例23%;2014年成交量产品线楼盘名称 奥园印象高迪1月2 15 0 0 0 02月5 8 0 0 0 03月24 5 0 0 3 04月14 12 3 0 -1 05月10 19 24 0 2 06月67 10 21 0 1 37月38 21 16 1 1 18月22 4 13 0 0 19月25 1 2 0 0 110月54 32 4 0 0 011月46 41 1 1 -1 012月33 23 0 0 3 0均价 6500 6300 7000 联排150万 双拼290万 联排165万库存量 347 125 502 76 3 54住宅汉城国际 御翠湾 鑫湖坊别墅忆江南 熙岸铭郡市场总结成交:2014年1月1日早上至2015年1月1日早上,昆山楼市共成交47899套,与2013年相比,减少了16191套,跌25.26%。虽然 今年一整年昆山楼市遭遇“寒流”,但是有经验的开发商及时调整策略,“割肉放血”,因此总体来看销量并未大幅度减退。

尤其是在11月的央行降息下,销量周周上涨,12月成交5030套,为全年销量第二的月份!上市:2014年昆山土地成交金额仅为去年的一成,对于城西来说也没有什么大的地块储备,整理2013年以及之前的昆山土地出让情况发现,2015年城西可能出炉的纯新项目并不多,仅有4个。而老项目也多已经进入开发的中后期,仅有14个还有充足的房源可出售。加起来共计有18个项目。土地:相对于往年昆山土地市场的火爆,今年的表现可以说是惨不忍睹!2014年昆山土地共成交17宗,面积共计91.2万方,金额15.2亿元。这12个月中,已经有6个月颗粒无收。和热闹的2013年相比,土地成交面积仅为去年的不到2成,金额也只有去年的1成政策:2014年全国楼市大变动,中央及各地政府出台的各项新政数不胜数,限购松绑、多种政策救市等等,但是与昆山紧密相关的 政策仅有少数几个,其中包括5月份的“央五条”、9月30日的“央行放松首套房贷”,10月31日起的公积金新政,以及时 隔28个月,11月21日央行再度降息。市场总结2014年,房地产市场的“特殊年”!年初,昆山开发商还沉浸在“涨价潮”的温床中;三月开始,腰斩价始现长三角楼市; 两会期间,政府只字未提"调控新政",但随之而来房贷收紧、楼盘降价、特价房疯行现象充斥楼市; 焦虑、急切成为开发商最为贴切的形容。

下半场开始,9月,限购限贷全面松绑,同步,央行发文,首套房房贷最低7折利率,二套结清算首套;11月,第三轮政策调控启动,五年期以上贷款基准利率降至6.15%;年底抢房、劲销等声音重现昆山楼市,楼市成交数字节节攀升,开发商逐渐找回市场信心……Ⅰ 市场 14年销售总结 Ⅱ 项目推售情况 III 营销总结Ⅰ 市场预判 15年营销总纲 Ⅱ 货量盘点III 目标分析Ⅳ营销策略项目2014年推售情况2014年共销售:洋房55套,完成率92%;别墅共销售2套,完成率8%。4月26日60套花园洋房开盘。9月30日,24套别墅(8套联排、16套双拼)开始销售。:时间1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月洋房别墅 车库 4 1539512131 2 452014年锦上共完成销售额约5类别 数量面积 金额车库 16385.32 1136814洋房 557073.82 44300239别墅 2620.16 4535993合计 738079.3 49973046千万。Ⅰ 市场 14年销售总结 Ⅱ 项目推售情况 III 营销总结Ⅰ 市场预判 15年营销总纲 Ⅱ 货量盘点III 目标分析Ⅳ营销策略营销回顾-形象2 月2014年年初开始集中推广花园洋房产品,4月3 月底开盘取得80%的去化成绩和高频率的推广曝 光是分不开的。4 月5 月营销回顾-形象7 月2014下半年开始进行别墅产品推广,9月开始9 月进行销售,推广主题以低总价,低单价为主。10 月营销回顾-媒体2014年媒体部分共创造进线422通,共接待来访370组,共成交37组。名称 网络 要点 时间:6个月 内容:首页广告、页面置顶、房 源自投 时间:12个月 内容:项目形象画面释放 地点:长江路与机场路交汇 形式 安居客房源自营销 作用 效果 评估 ★★★★★★★★ 充分利用安居客网络在上海区 进线量:324组 域的资源量,进行有效的圈定 上门量:212组 项目目标客户 成交量:22套 通过高炮的高曝光度作用,进 进线量:8组 行市区往南及通过343省道过 上门量:3组 往的客户宣传 成交量:1组高炮主形象画面★★公交候车厅时间:12个月 内容:项目形象画面释放 地点:尚书路、秦峰路时间:12个月 内容:项目形象画面释放 地点:尚书路 时间:12个月 内容:项目形象画面释放 地点:少卿西路、向阳河边 时间:12个月 内容:项目形象画面释放 地点:黄浦江路、宏洋路 时间:3个月 内容:发送项目推售信息 时间:1个月 内容:项目推售信息报纸夹页 地点:上海各区域 时间:12个月 内容:项目形象画面释放 地点:少卿西路、宏洋路主形象画面进线量:11组 公交车候车厅等车客户进行广 上门量:17组 告宣传效果。

成交量:2组进线量:26组 大润发周边过往客户的广告信 上门量:25组 息释放。

成交量:5组 进线量:3组 售楼处门前过往客户进行项目 上门量:37组 推售信息宣传释放。

成交量:4组 黄浦江路、机场路、宏洋路过 进线量:0组 往的前往本项目客户的交通引 上门量:3组 导作用。

成交量:1组 通过对千灯镇、昆山区域、及 进线量:32组 上海各区域进行短信定投发送, 上门量:7组 导入目标客户。

成交量:2组 通过对上海各区域进行的报纸 进线量:18组 夹页广告投放,导入上海区域 上门量:1组 目标客户。

成交量:0组 进线量:0组 售楼处门前过往客户进行项目 上门量:23组 推售信息宣传释放。

成交量:2组★★★灯箱主形象画面★★★★★看板主形象画面★★★★交通指示牌主形象画面★★短信手机短信定投★★★夹报报纸夹页广告★围墙主形象画面★★★营销回顾-渠道2014年渠道部分共创造进线26通,共接待来访69组,共成交20组。拓展方式 千灯 派单 上海 陌拜 CALL客 巡展 老带新 对象 千灯各个街道派单、各个小 区扫楼投放 青浦老小区扫楼投放,菜场 派单。

频率 多次 多次 多次 多次 多次 多次 上门、进线效果 进线量:12组 上门量:21组 进线量:8组 上门量:3组 进线量:2组 上门量:5组 进线量:0组 上门量:17组 进线量:4组 上门量:15组 进线量:0组 上门量:8组 效果 评估成交洋房6套,别 ★★★★★★ 墅2套 成交洋房1套 成交洋房1套 成交洋房3套。

成交洋房2套,别 墅1套 成交洋房4套 ★ ★ ★★★ ★★★ ★★★★千灯镇各个店铺、银行、餐厅进行拜访 购买竞品名单进行call客 千灯镇各个小区内部及大润发旁边进行巡展导客 前期老业主及所有到访过锦上售楼处的客户进行推荐购买营销总结1、2014年项目共创造进线448通,共接待来访439组,共成交57组。

媒体占比65%;渠道占比35% 2、2014年项目共完成销售金额49973046元,共使用营销费用438517元,营销费用占 比0.87%。短信 70000 CALL客名 售楼处包 安居客网 单 装 络 2500 4097 240000 物料 53120 小蜜蜂派 户外画面 单 开盘活动 更换 16800 25000 15000 礼品 2000 派单 10000 合计 4385172014年营销费用55%用于安居客,安居客 成交占比40%;网络营销效果显著,也是 2014年度主要的营销工具。Ⅰ 市场 14年销售总结 Ⅱ 项目推售情况 III 营销总结Ⅰ 市场预判 15年营销总纲 Ⅱ 货量盘点III 目标分析Ⅳ营销策略2015年宏观市场2月28日晚间,央行宣布,自2015年3月1日起下调金融 机构人民币贷款和存款基准利率各0.25个百分点。。对房地产市场的4大影响 1.释放购房需求 2.降低房企融资成本 3.房贷利率或重回8字头主流时代 4.房地产调整的基本面不变3月1日起,《不动产登记暂行条例》将正式入实操阶段 实行的第一批城市是哈尔滨、长春、沈阳、大连、西安、 济南、青岛、武汉、成都、南京、杭州、宁波、厦门、 广州和深圳15个城市。房地产市场的5个变化 1、不动产证将促进交易透明化 2、不进行不动产登记,房子将无法买卖 3、“小产权房”依然不会得到“洗白” 4、短期将致高端“二手房”抛售的增加 5、短期影响有限,中长期将有利于楼市一季度双政策意在调整,提升对不动产的管理,同时通过降息刺激楼市升温。2015年宏观市场两会代表声挺房地产,总理持支持房地产平稳健康发展态度!各方声音要求调控逐步退出:1、降低首套刚需房首付比例 2、政府应补贴首次置业年轻人 3、延长商业住宅土地使用年限 4、降低工业用地的出让价格 5、取消北上广深的限购政策李克强总理则在《政府工作报告》指出,2015年,住房保障逐步实行实物保障与货币补贴并举,把 一些存量房转为公租房和安置房。对居住特别困难的低保家庭,给予住房救助。坚持分类指导,因 地施策,落实地方政府主体责任,支持居民自住和改善性住房需求,促进房地产市场平稳健康发展。

从宏观层面部分明确了政府对于房地产市场的态度。2015昆山市场2014年昆山楼市库存量创历史新高,达到9万套!2015年共有72家楼盘将推出新房源。库存 继续走高,目前库存需要13个月才能完成去化。2010年 新增预售 库存 48209 47204 2011年 40390 60013 2012年 45016 63665 2013年 69139 68714 2014年 71129 91944从一季度开盘情况来看,1月 份7楼盘开盘,2月受春节影响, 实际开盘5家,3月份新增开盘 楼盘将多达10家,预计上班年 楼市竞争将相对激烈!2015年千灯市场目前千灯市场在售一手别墅库存133套,月均去化1套,竞争大,去化慢;本项目年度别墅去化任务重,需 要在严峻的市场形式下,重推广、重策略,及时调整营销模式,以保证年度指标顺利完成。

版块内商业销售形式同样严峻,俊麟自去年12月开盘,月均去化4套,而目前酒店式公寓产品,依照恒发 及尚千灯为例,月均去化仅0.5套,去化难度大,且酒店式公寓库存167套,年度内竞争将非常激烈。产品线 楼盘名称 奥园印象高迪 住宅 汉城国际 御翠湾 鑫湖坊 别墅 忆江南 熙岸铭郡 尚千灯 商业 恒发商业广 场 俊麟商业广 场 联排 联排 联排 酒店式公寓 酒店式公寓 商铺 总货值 单位

成交均价 单位

已售套数 (套) (元) 1661 1593 656 137 263 61 381 150 42 6500 6300 7000 5500 8000 8000 4600 4000 13000 1325 1490 208 62 259 7 319 45 11 2015年1月 2015年2月 成交套数 成交套数 5 16 7 1 0 0 0 1 0 9 4 5 0 0 0 0 0 0 平均月去化 6 6 5 0.5 0.5 0.3 0.5 0.5 4 库存量 单位

(套) 347 125 502 75 4 54 62 105 31Ⅰ 市场 14年销售总结 Ⅱ 项目推售情况 III 营销总结Ⅰ 市场预判 15年营销总纲 Ⅱ 货量盘点III 目标分析Ⅳ营销策略锦上货量盘点锦上目前可售货量剩余洋房3套,别墅30套(其中8套未取得预售),商铺42套,公寓58套,合计总销107535918元。套数 洋房 面积 金额3397.45 2579942 30 9315.97 59638818 100 9599.52 45317158合计套数别墅 面积 金额 套数 商业 面积 金额107535918Ⅰ 市场 14年销售总结 Ⅱ 项目推售情况 III 营销总结Ⅰ 市场预判 15年营销总纲 Ⅱ 货量盘点III 目标分析Ⅳ营销策略2015销售目标半年度目标:1、洋房清盘 2、商业去化80% 3、别墅销售6套 计划完成销售额6千万全年度目标

长期目 、洋房清盘 标 1 2、商业清盘3、别墅销售18套 计划完成销售额9千万销售目标分解5月商业开盘本年度5月份推出商业产品,预计5-6月为重要销售节点,两个月计划完成4000万销售额!月份洋房货值2601月02月03月804月1805月06月07月08月09月010月011月012月0合计260别墅 商业合计5960 453010750295 02950 00345 0425250 0430350 15001850250 20002250250 500750250 500750550 30580570 0570550 0550550 05504210 45309000本年度计划销售总金额9千万,其中别墅产品计划完成4210万元销售额,由于版块内别墅产品的 去化缓慢,为了本年度销售任务能够完成,需要高频率的营销推广及渠道执行。Ⅰ 市场 14年销售总结 Ⅱ 项目推售情况 III 营销总结Ⅰ 市场预判 15年营销总纲 Ⅱ 货量盘点III 目标分析Ⅳ营销方案2015年营销计划及预算营销计划 网络 安居客 微信 高炮 灯箱(1500*18*2) 交通指示牌 (15000*2*2) 候车厅广告(1750*4*2) 户外画面更换(5000*2) 车贴广告 X展架投放 物料 小蜜蜂派单 竞品名单CALL客 巡展 老带新 圈客、开盘 营销费用合计 费用预 1月 算 240000 0 0 0 200000 200000 54000 27000 60000 30000 2月 0 0 0 0 0 3月 40000 0 0 0 0 4月 40000 0 0 0 0 5月 40000 0 0 0 0 6月 40000 0 0 27000 30000 7月 0 0 0 0 0 8月 0 0 0 0 0 9月 40000 0 0 0 0 10月 40000 0 0 0 0 11月 0 0 0 0 0 12月 0 0 0 0 0媒体渠道 活动14000 25000 26000 2500 51000 43200 3000 0 0 700007000 5000 0 0 0 0 0 0 0 00 0 0 0 0 0 0 0 0 000 0 0 0 0 0 0 0 0 0400000 5000 26000 1250 10000 7200 1000 0 0 0904500 0 0 0 5000 7200 0 0 0 30000822007000 5000 0 0 5000 7200 1000 0 0 01152000 0 0 0 5000 0 0 0 0 20000250000 5000 0 0 5000 0 1000 0 0 0110000 0 0 1250 10000 7200 0 0 0 0584500 5000 0 0 5000 7200 0 0 0 20000772000 0 0 0 5000 7200 0 0 0 0122000 0 0 0 1000 0 0 0 0 01000788700 2620002015年营销初步预算:网络24万、媒体43.25万、渠道4.62万、活动7万,合计预算78.87万2015年营销执行计划网络--安居客1、成绩回顾:2014年安居客投放6个月,产生进线324组,上门212组,成交22套,占比总成交的38.5%2、安居客在上海区域及昆山本地区域投 放效果3、锦上商业及别墅客户的上海区域占比 (1)别墅目前签约4组,其中2组双拼客户由安居客导入, 来自上海区域; (2)酒店式公寓客户预约9组,其中7组来自安居客导入。(3)商铺客户目前预约41组,其中11组来自安居客导入。2015年预计网络媒体将产生客户占总来访量的45%1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年营销执行计划网络—微信1、目前锦上使用2个微信公众平台,其中本项目创建【锦上御府】微信公众。及华德地产创建【南通华德房 产】微信公众平台。

截止目前,微信端口未投入任何营销费用。微信发布信息回顾:1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年营销执行计划媒体—车贴及X展架投放1、车贴成本低,传播灵活,是行使在路上的活动广告,建议本年度增加投放。

效果图:2、展架投放,同时配送项目纸巾盒,利用周边的酒店、餐饮等人流集中的场所进行广告宣传。

效果图:车 贴 展 架1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年营销执行计划渠道—小蜜蜂派单及巡展1、成绩回顾:2014小蜜蜂派单共创造进线20组,上门24组,完成销售9套,效果明显。2、2015年重点销售节点,借助小蜜蜂派单可以迅速的将信息扩展到目标客户区域进行释放。

3、结合小蜜蜂派单,另外计划以小区及重点人流区域进行设点巡展,以提高导客效果。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年营销执行计划渠道—名单CALL客及老带新1、CALL客-通过竞品楼盘客户名单的购买,安排售楼处销售人员进行打电话CALL客,将周边竞品的客户 引导至本项目进行购买。2、老带新-通过介绍给予奖励的形式,鼓励老业主及到访过售楼处的客户进行客户推荐。

成绩回顾:2014年CALL客导入上门17组,成交3组;老带新导入上门8组,成交4组,两种渠道费效比高,建议2015年继续执行。CALL客 老带新 购买竞品名单进行call客 前期老业主及所有到访过锦上售楼处的客户进行推荐购买 多次 多次 进线量:0组 上门量:17组 进线量:0组 上门量:8组 成交洋房3套。

成交洋房4套 ★★★ ★★★★CALL1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月客 老 带 新1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年营销执行计划活动—银行客户讲座与当地建设、工商、农业银行进行合作,举办银行客户讲座、客户活动等营销圈客活动,通过活动进行项目宣传,并登记目标客户进行跟踪销售。1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2015年营销-价格策略1#商业街效果图:一拖二商铺27套(84-258平米)酒店式公寓58套(27-64平米)一拖三 商铺1套 (1132 平米)1#商业街由酒店式公寓、商铺组成,其中销售难点是1号铺和酒店式公寓,1号铺面积1132平米,分三层,目前计划采用招商带租约销售的形式完成去化;1号铺的2-3层可招商网吧、游戏厅等业态,1层可做社区超市。2015年营销-价格策略如何提高产品吸引力1、与本案同属少卿西路上,有格林豪泰酒店1家,后期在酒店运营上存在较大竞争。2、本案酒店式公寓客户,有一部分是自住需求的购买意向。通过对以上两点的考虑,酒店式公寓产品建议采取差异化销售。

具体策略:17套酒店式公寓采取毛坯销 楼梯 售,出售给自住客户。

楼梯 41套酒店式公寓采用精装,酒店运营公司统一托管, 楼梯 出售给投资客户。

楼梯2015年营销-价格策略2#商业街效果图:一推二商铺15套(面积93-249平米)三层大面积商铺1套(面积约1000平方)2#商业街有16套商铺组成;其中销售难点是3层大面积商铺,面积1000平方。计划招商带租约销售,可招商KTV、足浴、或培训机构等。2015年营销-价格策略招商销售模式:以租代售方式,减少首付,降低风险,提高回报。签订购销合同,并转 移租赁合同 签订租赁合同业主开发商商家1、开发商与商家签订3-5年租赁合同,租金按年付,另外收取1个月的租金作为押金,租赁合同中,需要给予商家3-6个月的免租期,做为商家装修期,也作为招商的优势。

2、开发商与业主签订购销合同,收取业主购房款项,并将于商家签订的租赁合同及所收租金、押金一 并转移给业主,此方式降低了业主首付款,利于大面积商铺产品销售。2015年营销-价格策略商铺市场:锦上 卿峰丽 景少卿西路 上郡 卿峰丽 景 大润 发镇西商圈 苏杭时 代 恒发商 业广场 景 唐 路镇中心商圈本案隶属镇西商圈,圈内参照上郡、卿峰丽景;另在售商业有中心区域恒发商业广场作为参照。2015年营销-价格策略商铺市场:地址 1 2 3 4 5 6 7 256幢101 256幢103 少卿西路632号 少卿西路590号 少卿西路572号 少卿西路570号 少卿西路546号区域内主要商铺市场概况上郡商铺 面积(㎡) 153 200 130 98 180 180 130 层数 两层 两层 三层 两层 三层 三层 两层 开间(m) 3.7 6 卿峰丽景商铺 4.79 4.79 4.79 4.79 4.79 12.7 12.7 12.7 12.7 12.7 20000 14000 27000 27000 23000 朱先生(超市) 机械模具 五金加工(王先生) 李先生(韵达快递) 5615 5286 5500 5500 5308 进深(m) 20 15 年租金(元) 22000 43000 名称 谷韵(餐饮) 吴先生(餐饮) 销售价格(元) 4314 645089 10 11 12少卿西路545号少卿西路520号 少卿西路508号 少卿西路470号 少卿西路621号180180 60 300 170三层三层 一层 三层4.794.79 4.79 12.5512.712.7 12.7 8.972600027000 13000 60000 27000李华(沙县)石秋艳(面包房) 张老板(早餐) (世纪华联超市) 闵先生53335500 6500 6000 4765卿峰丽景空置商铺上郡商铺均价5616元/每平米;卿峰丽景商铺均价5382元/每平米;恒发商业广场商铺均价 11000元/每平米。2015年营销-价格策略商铺市场:序号 1 2 3 4 项目名 上郡商业广场 卿峰丽景 恒发商业广场 俊麟商业广场 开盘时间 2007.5.1 2007.11.1 2014.1.1 2014.12..28 预售 119 186 62 39 已售 117 186 34 11 存量 2 0 28 28 均价 5616 5382 11000 13000 面积段 90-200 170-190 110-116 100-128截止目前千灯板块在售商铺存量58套;对本案存在一定竞争影响。2015年营销-价格策略项目商业定价参考上郡商铺定价及周边商铺定价,综合考虑每个参考项目的面积段、 楼层、开间面积、租金情况及售价。上郡 40% 5616 0.95 5911.6 卿峰丽景 30% 5382 0.95 5665.2 恒发商业广场 20% 11000 1.15 9565.2 俊麟商业广场 10% 13000 1.25 10400市场对比法:商铺定价 项目权重 销售价格 对比得分 本项目比准价格加权价格项目加权平均值 项目剩余产权仅30 年,扣除10%年限 影响因素2364.6315791699.5789471967.127071.310406364通过市场对比法,得出本案商铺均价6364元/平米。2015年营销-价格策略租金反推法:按25年回收成本计算周边商铺租金 100㎡ x 20元/平米/月x 12月x 25年 = 售价60万元 60万÷100 ㎡=6000元/每平米 为了提升本项目销售进度,及向本本身产品价值的提升,特制定出招商策略。

利用品牌酒店入驻,品牌商超及大型足浴等店铺入驻等形式,使本案商铺在板块竞争中取得绝对 优势,并大大提高了本案投资升值的空间,降低了投资风险,故建议在结合在市场均价基础上浮 10%,作为产品优势附加值;故本案商铺建议均价

市场对比均价6364元/㎡;及租金反推均价6000元/㎡,得出市场均价6182元/㎡;6182+(6182*10%)=6800元,归整得出建议均价6800元/㎡2015年营销-价格策略酒店式公寓市场分析:锦上 镇西区域 上郡 镇中心区域尚千灯恒发商业广场酒店式公寓目前市场上有:上郡、尚千灯、恒发商业广场等项目作为对比2015年营销-价格策略酒店式公寓市场:序号 1 2 3 4 项目名 尚千灯 未来石 上郡 恒发商业广场 开盘时间 2012.9.23 项目暂停中 2007.5.1 2014.1.1 预售 381 260 78 88 77 2 已售 291 存量 90 260 1 86 3800 4500 均价 4000 面积段 46-130 31-70 56 35-45千灯镇酒店式公寓市场目前去化缓慢,未来石项目自2013年10月27日开盘,一直处于滞销,今年年初 由于资金链断裂影响,已经成烂尾工程荒废。

截止目前千灯板块在售商铺存量437套;对本案存在一定竞争影响,酒店式公寓去化需要针对目前市场 环境,制定有效营销策略,方能实现快速去化。2015年营销-价格策略项目酒店式公寓对比价格,选取上郡、尚千灯、恒发商业广场的酒店式公寓产品进行对比。市场对比法:酒店式公寓定价 项目权重 折扣后毛坯价格 对比得分 本项目比准价格 加权价格 项目加权平均值(酒店式公寓价格对比均取各竞品毛坯价作为对比对象)上郡 60% 3800 1 3619 1789.5 尚千灯 30% 4000 1.1 3478 1361.4 恒发商业广场 10% 4500 1.15 3600 3603510.9通过市场对比法,得出本案酒店式公寓毛坯价格为3500元/平米。

考虑本项目招商7天连锁品牌酒店托管,按年6.8%回报率进行返租金,可降低风险,增加升值潜力,故 增加700元/平米装修标准,得出本项目酒店式公寓精装销售均价4200元/平米左右Thanks

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